התחדשות עירונית – חוק ההסדרים

התחדשות עירונית, הפכה להיות אחת מדרכי הפעולה השכיחות לקידום ושיפור תשתיות המדינה. תשתיות, מגורים ומרכזי תעשייה הם חלק מהתחומים בהם מתבצעת התמורה.

'חוק ההסדרים', הוא אחת הדרכים בה המדינה מכתיבה את מדיניותה הכלכלית. חוק ההסדרים החדש מבצע שינויים רבים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

מהו "חוק ההסדרים"?

שמו המלא של חוק זה הוא, 'חוק ההסדרים במשק המדינה'. מדובר בתיקוני חקיקה שמאוגדים על ידי ממשלמת ישראל, וזו מגישה אותם לחקיקה בכנסת. תקופת אישורם היא בזמן אישור התקציב השנתי או הדו שנתי.

חוק ההסדרים מכיל מגוון רחב של נושאים, אותם מעוניינת הממשלה לקדם. לרוב, לאור האג'נדה הכלכלית שלה. החוק בנוי מסעיפים שאמורים לצמצם את ההוצאות התקציביות. וסעיפים נוספים מובילים רפורמות בתחומים שונים, ולעיתים מבטלות חוקים קיימים.

חוק ההסדרים והדיונים בו מתרחשים במקביל לדיונים בתקציב ומבטיחים את ההצבעה בעדו כי מבינים שיש לו חלק משמעותי בקידום המדיניות הכלכלית. בעבר כונה החוק, "חוק המדיניות הכלכלית", כאשר נחקק לראשונה ב – 1985 כחוק לשעות חירום.

הבדל משמעותי בין חוק רגיל לחוק ההסדרים הוא הגורם היוזם שלו. בעוד חוק רגיל יכול להיות מקודם על ידי כל משרד שמנסה להוציאו לפועל, חוק ההסדרים הוא מבית היוצר של משרד האוצר.

חשיבות שייכות החוק היא משמעותית ביותר בדרך לאשורו. חוק רגיל צריך לעבור אישור של כלל המשרדים בממשלה ולקבל השגות עליו, וכך מבוצעים דיוקים ותיקונים. חוק ההסדרים עובר אישור בוועדת שרים מיוחדת שמזרזת את התהליך.

הקשר בין חוק ההסדרים להתחדשות עירונית

שינוי משמעותי שחל בחוק ההסדרים החדש הוא בתחום ההתחדשות העירונית. השינוי עוסק במכירת הדירה בעת פרויקט של פינוי בינוי. עד לרגע התיקון, מכירת הדירה הייתה אפשרית לאחר קבלת טופס 4 בלבד.

מרגע השינוי, בעל הדירה יכול למכור את הדירה לאחר שמפנה אותה, ולהנות מכלל הפטורים. פטור משמעותי הוא, הטבת מס על מכירת דירה. זאת משום שהדירה נחשבה דירה שבנייתה אינה הושלמה.

כאשר מתבצעת מכירת 'קרקע' אחוז המס על המכירה הוא גבוה יותר מאשר מכירתה של דירה. אחת הסוגיות שנותרו פתוחות בחוק היא, האם הדירה נמכרת כדירה חדשה או כדירה ישנה, ועליהן יש שיעור מס שונה.

כיצד משפיע חוק ההסדרים על הקבלנים?

השינויים בחוק ההסדרים מובילים לחיזוק מעמד הקבלנים מול הדיירים. למשל, תחילת פרויקט של 'פינוי – בינוי', יוכל להתחיל גם במידה ותהיה הסכמה של 51 אחוזים מדיירי הבניין בלבד.

שינוי זה בחוק מעיד על האופי שחוק ההסדרים מאפיין את המדיניות הכלכלית. בעוד הממשלה הקודמת נמנעה משינוי אחוז ההסכמה מחשש לפגיעה בזכויות הדיירים, הממשלה הנוכחית מובילה את ההורדה כדי לנסות לטפל במצוקת הדיור.

סיבה נוספת לחיזוק המעמד היא, מתן האפשרות למפקח שלא להתייחס לזכויותיהם של דיירים מתנגדים. פרויקטים רבים נתקעים בגלל התנגדותם של חלק מהדיירים, אך אם יגלו שהם עושים שימוש שאינו כשר בדירתם, יהיה ניתן לשלול מהם את זכות ההתנגדות.

שינוי זה, מקים חשש משמעותי בדבר הפעלת הלחץ שיכולים להפעיל הדיירים על אוכלוסיות מוחלשות. לאור העובדה שפרויקטים רבים מתבצעים בשכונות עוני, מנסים קבלנים רבים לקנותם בזול כדי להקל עליהם את הרוב ההכרחי להוצאת הפרויקט לפועל.

בנוסף, החוק מקדם שינוי ב'משימות הציבוריות' שמוטלות על הקבלנים. הדבר יבוא לידי ביטוי בעבודות התשתית סביב הפרויקט, אותן יהיה מחויב לבצע רק במידה ויוגדו בחוק ולא כתנאי לקבל ההיתר.

3 שינויים משמעותיים בחוק ההסדרים

הורדת רוב מיוחס – במשך שנים רבות, היה צורך בכך ש 80 אחוזים מדיירי הבניין יחתמו את הסכמתם לטובת הפרויקט. החוק החדש מאפשר 66 אחוזים בלבד ומקל על היכולת להוציא את פרויקט ההתחדשות העירונית לפועל.

קשישים – קשישים מקוטלגים כאוכלוסייה שמקשה על השגת הרוב הנדרש, והחוק מנסה לסייע גם בכך. הפתרונות שמציע הם בין היתר, הטבות מס משמעותיות, השוואת הזכויות שניתנות בתמ"א 38 לזכויות הניתנות בפינוי – בינוי.

הכרזה על מתחם פינוי בינוי – רשויות מקומיות, הן בעלות אינטרס גבוה לקידום התחדשות עירונית. השינוי שרוצה החוק לבצע הוא, הקטנת גודל המתחם כדי לאפשר התחדשות עירונית גם לפרויקטים קטנים יותר.

הסדרים להתחדשות עירונית

לאור האמור, נראה כי חוק ההסדרים החדש מגיע ממקום של רצון לשינוי משמועתי.

משבר הדיור, דיירים סרבנים, וגודל הפרויקט יהיו פחות קריטיים ואולי כך נוכל להגיע לשינוי המצופה בתחום הבנייה בכלל וההתחדשות העירונית בפרט.