הסכם נון שופ, הוא הסכם שמגביל את בעלי הדירות שחתמו עליו, לנהל משא ומתן עם מול מספר יזמים במקביל, לצורך בדיקת היתכנות של פרויקט התחדשות עירונית, באותו הבניין.
הסכמים אלו נפוצים גם בפרויקטים של פינוי בינוי הנוגעים להריסה של מתחם בניינים ובנייתם מחדש, וגם בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38, הכוללים שיפוץ של בניין בודד.
בכדי להימנע ממצבים בהם ההסכם כובל את בעלי הדירות למשך שנים ארוכות, גם כאשר היזם אינו מקדם את הפרויקט, יש להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום ההתחדשות העירונית טרם החתימה על ההסכם.
מהו הסכם נון שופ – NON SHOP?
הסכם "נון שופ", הקרוי גם "הסכם התחייבות להימנע מניהול משא ומתן", הוא הסכם ראשוני עליו מחתים יזם של פרויקט התחדשות עירונית, את בעלי הדירות בבניין בו הוא מעוניין להתחיל את הפרויקט.
תפקידו של ההסכם, הוא לאפשר ליזם לבצע בדיקות התחלתיות בנוגע לאפשרות הוצאת הפרויקט לפועל באותו הבניין, ולכדאיות הכלכלית שלו עבור היזם. בדיקות אלו, כמובן, עולות ליזם כסף. לכן, על מנת שכספו של היזם לא יתבזבז לשווא במסגרת הבדיקות, הוא חותם על חוזה עם בעלי הדירות בבניין, שלא לנהל משא ומתן עם יזם אחר בנוגע להתחלת פרויקט התחדשות עירונית, למשך תקופת זמן מסוימת.
מדובר בהסכם משפטי מחייב, והוא מעניק ליזם בלעדיות בנוגע לבחינת היתכנות הפרויקט בזמן בו ההסכם בתוקף.
האם יש תוקף להסכמי נון שופ?
בעבר, הסכמים אלו לא היו מוסדרים בחקיקה, ולכן נוצרו מצבים בהם היזם היה כובל את בעלי הדירות למשך שנים ארוכות בהסכם, גם כאשר היזם לא היה נוקט פעולות על מנת לקדם את הפרויקט. כך, בעלי הדירות לא היו יכולים לפנות אל יזם אחר בכדי לקדם את הפרויקט, גם כאשר בפניהם הייתה הצעה אטרקטיבית יותר.
בשנת 2017 נחקק "חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)" המסדיר תחום זה, ובין היתר תוחם את תוקף הסכמים אלו.
על אף חקיקת החוק, טרם החתימה על הסכם הנון שופ מומלץ להצטייד בעורך דין המומחה בתחום. זאת, בכדי להשיג את התנאים הטובים ביותר עבור בעלי הדירות, שיכולים לכלול גם תקופות קצרות יותר מתקופת המקסימום המצויה בחוק. כמו כן, יש לוודא כי התקופה אותה מבקש היזם בהסכם, תהיה בהתאמה לגודל ולהיקף הפרויקט והבדיקות שיש לבצע במסגרתו.
המלצה נוספת, היא להכניס בהסכם "נקודות יציאה" לבעלי הדירות, במקרים בהם היזם לא עומד בהתחייבויות שלו במסגרת ההסכם, או מקדם אותו באופן איטי במיוחד.
כאמור, מדובר בהסכם משפטי מחייב, ולכן מבלי קביעת תנאים בהם ניתן להשתחרר מההסכם – בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם מנהלים הליך משפטי ארוך ויקר אל מול היזם על מנת לבטל את ההסכם, ולנהל משא ומתן מול יזם חדש.
תוקף הסכם הנון שופ בתוכנית פינוי בינוי
בעסקאות פינוי בינוי, הכוללות הריסה של מספר בניינים באותו מחתם ובנייתם מחדש, הסכם הנון שופ יעמוד בתוקפו לתקופה של שישה חודשים ממועד החתימה של בעל הדירה הראשון. ההסכם יוארך לתקופה של 18 חודשים, בהתקיים התנאים הבאים:
- 50% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש עד 16 יחידות דיור;
- 40% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש מעל 17 יחידות דיור;
- 35 מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש מעל 36 יחידות דיור.
אם בתוך 18 החודשים, שני שליש מבעלי הדירות חתמו על הסכם הנון שופ, או שנחתם הסכם פינוי בינוי בין היזם לשני שליש מבעלי הדירות – תוקף הסכם הנון שופ יוארך לשנתיים מרגע החתימה הראשוני.
אם בתוך שנתיים אלו היזם הגיש תוכנית פינוי בינוי לגופי התכנון הרלוונטיים, ההסכם יוארך לארבע שנים. אם התוכנית תוגש תוך ארבע שנים, תוקף ההסכם יוארך לתקופה של חמש שנים, מיום קליטת התוכנית.
תוקף הסכם הנון שופ בתוכנית תמ"א 38/1
החוק מגביל את תוקף הסכמי הנון שופ גם בתוכנית תמ"א 38/1, הכוללת את חיזוק המבנה הקיים ושיפוצו, מבלי להרוס אותו כליל. הסכם נון שופ בנושא תמ"א 38/1, יעמוד בתוקף שישה חודשים מרגע החתימה של בעל הדירה הראשון. ההסכם יוארך לתקופה של שנה בהתקיים התנאים הבאים:
- 50% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש עד 16 יחידות דיור;
- 40% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש מעל 17 יחידות דיור.
אם בתוך השנה, ארבע חמישיות מבעלי הדירות חתמו על הסכם הנון שופ, או שנחתם הסכם תמ"א 38/1 בין יזם תמ"א 38 לשליש מבעלי הדירות – תוקף הסכם הנון שופ יוארך ל-18 חודשים מרגע החתימה הראשוני. אם בתוך 18 החודשים היזם הגיש תוכנית תמ"א 38/1 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וביקש היתר בניה, ההסכם יוארך ל-36 חודשים מרגע החתימה הראשונית.
סיום
מטרתם של הסכמי הנון שופ הוא לאפשר ליזם לבדוק היתכנות ראשונית של קידום פרויקט התחדשות עירונית וביצוע בדיקות מקדמיות, טרם חתימת חוזים מחייבים והוצאה של כספים רבים.
בעבר, הסכם זה הגביל את יכולתם של בעלי הדירות לנהל משא ומתן עם יזמים נוספים לאורך תקופת ההסכם, גם כאשר היזם המקורי לא נקף אצבע על מנת לקדם את הפרויקט. בזכות חקיקת החוק בשנת 2017, כיום יש הגבלה על תוקפם של הסכמי הנון שופ, לפי תקופת מוגדרות.
בכדי לחתום על הסכם הנון שופ המשתלם ביותר לבעלי הדירות, טרם החתימה מומלץ להיוועץ עם עורך דין המומחה בתחום ההתחדשות העירונית.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר