התנגדות מוצדקת לתמ"א 38

התחדשות עירונית הפכה למושג שכיח בעשורים האחרונים. הרווח הכלכלי לדיירים וליזמים הוא משמעותי, ולצד היתרונות הרבים בקידום תמ"א 38 ישנן התנגדויות רבות.

ריבוי הפרויקטים מלווים בקשיים רבים, ביניהם יש התנגדויות רבות, וחוסר הסכמה שתוקע פרויקטים נוספים. מתי מדובר בהתנגדות סרק ומתי ההתנגדות תהיה מוצדקת?

מהו פרויקט תמ"א 38?

תוכנית תמ"א 38, הינה תוכנית מתאר ארצית. מטרתה היא חיזוק מבנים ישנים כדי שיוכלו להתמודד עם רעידות אדמה. בשנת 1999 הוקמה ועדת היגוי על ידי ממשלת ישראל, על מנת להיערך לרעידות אדמה שמאפיינות את האזור הגאוגרפי של מדינת ישראל.

רעידות אדמה הן איום ממשי ותוצאותיהן בלתי ניתנות לצפייה כמו גם הקושי בצפיית התרחשותן. ולכן חשיבותה של ועדת ההיגוי היא גבוהה במיוחד. חיזוק מבנים מאפשר צמצום ניכר בסיכון שיכול להיגרם לרכוש, ויותר חשוב לנפשות שחיות באותם המבנים.

לאור חשיבות קידום פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, מגיעות הטבות משמעותיות לדיירים שחיים באותם אזורים, ולקבלנים שיבצעו את הבנייה וחיזוק המבנים בפועל. הטבות אלה הובילו את תוכניות התמ"א 38 לשכיחות במיוחד ברחבי הארץ.

דיירי בניין שנמצא בהליך תמ"א 38, יהנו בדרך כלל משדרוגים משמעותיים לנכסם המקורי. הוספת מעלית, חידוש חיצוני, מרפסות וממ"ד הם חלק מאותם השינויים בבניינים אלה. בנוסף לכך, היזמים משפרים את התשתיות בסביבת הפרויקט, שמוסיפות לעליית ערך הדירה.

יזמי הפרויקטים וקבלני הביצוע נהנים אף הם. התמריץ העיקרי שהם מקבלים הוא, קבלת זכויות בנייה והטבות בבניין המחודש. הקבלנים מקבלים אישור להוסיף מספר מסוים של קומות באותו הבניין ונהנים מכספי מכירתם או החזקתם.

מה הן ההתנגדויות הנפוצות בפרויקט תמ"א 38?

למרות היתרונות הרבים שצוינו, לא הכל נוצץ בתמ"א 38. הוצאתם לפועל וקידומם נתקלים פעמים רבות בהתנגדויות שכיחות יותר ושכיחות פחות. ההתנגדויות מוגשות לוועדה לתכנון ובניה ועליה לבחון את נכונות הטענות ומשקלן.

"הדייר הסרבן", מדובר באחד או יותר מבעלי הדירות בבניין שמתנגד להליך התמ"א ומקשה על הגעה לרוב הנדרש. דייר זה מייצג בדרך כלל את רוב ההתנגדויות שאינן מתקבלות על ידי הוועדה.

'לכלוך ורעש' – הגשת התנגדות שעילתה נוגעת בנזקים של לכלוך ורעש במהלך הבנייה לא יתקבלו. מדובר בדבר טבעי שקורה כתוצאה מבנייה, וזה לא מוביל לתוצאה שלילית בסיום הבנייה שתצדיק את הפסקתו.

'ריבוי צל' – בפרויקט תמ"א 38 מתווספות קומות לבניינים הישנים ואלה מטילים צל רב יותר מהבניין הישן. כמו כן, עילה זו אינה חזקה דיו כדי לעצור פרויקט, שכן הגבהת המבנים היא מגמה של השנים האחרונות לטובת ייצור מקומות דיור.

'פגיעה בפרטיות' – בנייני תמ"א עוברים שינוי שגורם לצמצום המרחק בין הבניינים ויכול לייצר תחושה של 'קרבה' וחוסר פרטיות מהדירות בבניין השכן. עילה זו אינה מתקבלת משום שהפרויקט עובר שינוי תכנוני וחשיבות הרווחה והביטחון של שכונות שלמות, חשוב יותר.

מתי התנגדות לתמ"א תהיה מוצדקת?

בכדי שהתנגדות תתקבל, לרוב תתלווה אליה הוכחות הנדסיות שיעידו כי אין צורך בחיזוק הבניין או כי תוצאתו הסופית של הפרויקט תוביל לפגיעה סביבתית.

התנגדויות הנדסיות עם עילה מוצדקת הן למשל, הוכחה כי הבניין חזק מספיק ועבר מיגון לטובת רעידות אדמה. הצגת התב"ע האזורי כדי להראות שפרויקט התמ"א 38 סותר את תנאיו. בנוסף, הוכחה כי ביצוע הפרויקט עשוי לפגוע בצביון השכונה לאור חוק העזק העירוני.

חוסר תום לב, יכולה להיות עילה משמעותית וקבילה. במידה ויש חשש סביר שוועד הבית או הדיירים פועלים לקידום קבלן ספציפי בשביל טובתם האישית, יהיה ניתן להתנגד. אך התנגדות זו תלווה בהצעת חלופה טובה יותר לדיירים ואנשי מקצוע טובים.

עילות של חוסר יכולת מקצועית של היזם, יתקבלו גם כן אך ידרשו הצגות הוכחות לכך שאין לקבלן את העתודות הכלכליות הנדרשות לסיום הפרויקט. כמו כן, פגיעה ב'אי שווין' בין הדיירים וקבלת תנאים שונים תהיה מוצדקת גם כן.

חשיבות הליווי המשפטי בזמן ההתנגדות להליך תמ"א

במידה ואתם עומדים בצומת ומתלבטים האם להגיש התנגדות לתמ"א 38, ליווי משפטי מקצועי הוא חשוב להצלחת ההתנגדות. עו"ד מנוסה בתחום, ידע לצפות את רלוונטיות הבקשה ואת היתכנות קבלת העילות המוגשות.

לאור האמור, ניכר שתמ"א 38 תופסת נתח ניכר בשוק הנדל"ן לאור יתרונותיה. אך כמו בכל פרויקט כזה ישנן צדדים פחות טובים, וכאלה שאף יצדיקו את מניעת התמ"א.

במידה והחלטתם להגיש התנגדות, בדקו שאינכם לבד והאם ישנם דיירים נוספים שמעוניינים להצטרף להתנגדות. כך ובעזרת ליווי משפטי מקצועי, סיכויי הצלחת עצירת הפרויקט

התנגדות לתמ"א בשל בעיות תשתית

התנגדות מוצדקת לתמ"א 38 יכולה להיות בשל בעיות תשתית, שנוצרות מהבנייה החדשה, כאשר הן אינן עומדות בתקנים שנקבעו.

כך למשל במקרים בהם הבנייה החדשה תגרום לשינוי של תשתיות התחבורה הקיימות, כך שהן לא יעמדו בתקן.

דוגמא לכך היא בנייה שתגרום לשינוי של רוחב הכביש או להפרעה לתנועת רכבים ולתנועת רכבי הצלה וחילוץ; בנייה שתגרום לשינוי של רוחב המדרכה באופן שאינו תואם את התקן; או אם הבנייה החדשה יוצרת מצוקת חנייה, בשל כך שהיא מפחיתה את מספר מקומות החנייה לכמות שאינה תואמת לתקן שנקבע.

בנוסף יש לבחון גם את עמידות תשתיות הניקוז: קיבולת הביוב, והאם היא תוכל לשאת את הקיבולת לאחר התמ"א. ואת היערכות תשתיות החינוך בסביבה, כמו גני ילדים, בתי ספר יסודיים, תיכוניים, על תיכוניים וכיו"ב.

התנגדות לתמ"א בשל השתלבות לקויה של המבנה בסביבה

ניתן להתנגד לתמ"א 38, גם במקרים בהם המבנה לא משתלב בסביבה. כך נקבע שיש לבחון מראש את כלל השיקולים האדריכליים, לרבות הנוף והחריגות האדריכלית של המבנה בסביבה.

השתלבותו של המבנה החדש תיבחן בהתאם לסביבה הקיימת. המבנה החדש אינו חייב להיות זהה למבנים סביב, בפרט כאשר המבנים סביב אינם זהים זה לזה מלכתחילה, והמבנה החדש יכול להיות בעל עיצוב ייחודי, אך אינו יכול להיות חריג בנוף באופן שיפר את האיזון האדריכלי. כמו כן במקרים בהם ישנה בנייה אחידה, מבנה שחורג מהבנייה הקיימת, יהיה בולט, ויתכן שבנייתו לא תאושר.