פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים הן תמ"א 38/2, והן פינוי בינוי. במסגרת שני פרויקטים אלו, הורסים את הבניין הישן מהיסוד, ובונים בניין חדש במקומו. לפיכך, באופן טבעי, הדיירים אינם יכולים להישאר לגור בבניין הנוכחי, ויש לספק להם דיור חלופי לתקופת עבודות הבנייה.
על מנת שבעלי הדירות לא יוציאו מכספם על תשלום דמי שכירות לדירה החלופית, באמצעות "ערבות שכירות" ניתן להבטיח את תשלום דמי השכירות בדיור החלופי, על ידי היזם. בכדי לקבל את התנאים הטובים ביותר במסגרת הערבות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המומחה בנושא התחדשות עירונית.
מדוע יש להעניק דמי שכירות לדיור חלופי במסגרת התחדשות עירונית?
בפרויקטים של התחדשות עירונית – בעלי הדירות אינם אמורים לשאת בהוצאות הפרויקט, אשר אמור להיות ממומן על ידי היזם בלבד מתחילתו ועד סופו. לפיכך, גם בזמן שעל דיירי הבניין לעבור לדירת מגורים חלופית בזמן עבודות הבניה, הם אינם אמורים לשאת בתשלום דמי השכירות.
רציונל זה נכון הן לבעלי הדירות המתגוררים בבניין, והן לבעלי הדירות אשר משכירים את דירתם. אם מדובר בבעל דירה שמתגורר בדירתו – ברי כי אלמלא הפרויקט היה ממשיך להתגורר בדירה שלו, מבלי שעליו לשלם דמי שכירות. בנוגע לבעל דירה אשר משכיר את דירתו – אלמלא עבודות הבניה והצורך לפנות את הבניין, הוא היה ממשיך להשכיר את דירתו ולקבל את דמי השכירות המגיעים לו כחוק.
כיצד נקבע גובה דמי השכירות לדיור החלופי במסגרת התחדשות עירונית?
המנגנון הרווח כיום לטובת קביעת דמי השכירות לדיור החלופי, הוא באמצעות מינוי שמאי מקרקעין חיצוני לפרויקט. תפקידו של השמאי הוא לאמוד את דמי השכירות של הדירות השונות בבנייני הפרויקט, על פי הקריטריונים המקובלים של שטח הדירה, הקומה בה היא נמצאת, אזור הבניין ועוד.
נהוג לחשב את דמי השכירות לדירה דומה באזור של הבניין הנהרס, ככל שיש באותו אזור דירות פנויות להשכרה, ואם אין – יש לחשב את דמי השכירות באזור סמוך לפרויקט. יש לוודא כי דמי השכירות דומים לדירה הספציפית עצמה, ואף מעט גבוהים מכך, לאור שתי סיבות עיקריות:
- לרוב דירות אשר עוברות תהליך של התחדשות עירונית, שוות פחות מדירות אחרות באזור, שהרי לרוב מדובר בבניין ישן ומוזנח.
- דמי שכירות שאינם זהים לדירה הנהרסת, יאפשרו את הגמישות הנדרשת במציאת דירה חלופית. למשל, כאשר אין מספיק דירות באזור לכלל בעלי הדירות בפרויקט, ויש למצוא דירה חלופית באזור שנחשב יוקרתי יותר.
את דמי השכירות עבור בעלי דירות אשר משכירים את דירותיהם – מקובל לחשב לפי הסכום אותו הם מקבלים על השכרת דירה, כפי שנקבע בהסכם השכירות.
כיצד הדייר יכול להבטיח כי הוא יקבל את דמי השכירות עבור הדיור החלופי?
על מנת לוודא כי הדייר אכן יקבל את דמי השכירות המגיעים לו בזמן הפינוי, מומלץ לקבוע בחוזה הפרויקט מול היזם "ערבות שכירות". תפקידה של ערבות זו, היא להבטיח כי היזם ישלם לבעלי הדירות את שווי שכר הדירה, באמצעות ערבות בנקאית.
מומלץ לדרוש כי יהיה מדובר בערבות בנקאית אוטונומית – קרי, הניתנת למימוש בכל זמן וללא תנאי מקדים, מבלי לבצע הליך משפטי. הווה אומר, כאשר היזם אינו משלם את דמי השכירות, ניתן לפנות לבנק לטובת מימוש הערבות.
התנאים המקובלים במסגרת ערבות השכירות בהתחדשות עירונית
נחשב את סכום דמי השכירות המגיע לבעלי הדירות, כך: סכום דמי השכירות כפול מספר חודשי הבניה, כפי שמופיע בחוזה. עוד מומלץ להקפיד, שמספר חודשי תשלום דמי השכירות להם מתחייב היזם, אינם נמוכים ממספר חודשי הבניה בפועל. זאת, על מנת שלא ייווצר מצב בו יהיה פער של מספר חודשים מרגע סיום תשלום דמי השכירות ועד לכניסה לבניין החדש, אשר יהיה על בעל הדירה לשלם בעצמו.
מעבר לכך, יש לדרוש מהיזם כי הערבות תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, למקרה שתהיה עליה בדמי השכירות מסיבה בלתי צפויה. כמו כן, מומלץ לדרוש כי יהיה מעוגן בהסכם כי היזם יישא גם בעלויות ההובלה מהדירה הישנה לדירה החלופית, ולאחר מכן מהדירה החלופית לדירה החדשה בפרויקט.
תנאי אותו היזם יכול לדרוש במסגרת ההסכם, הוא הפחתת דמי הערבות, בהתאם לקצב התקדמות הבניה. עם זאת, יש לוודא כי עדיין נשארים מספר "חודשי ביטחון", בהם היזם יוכל לשלם את דמי השכירות לבעלי הדירות. זאת ועוד, יש לוודא כי כאשר באים להפחית מדמי הערבות, אכן נעשתה התקדמות בבנייה, והפרויקט לא מצוי באיחור של חודשים רבים.
סיום
במסגרת פרויקטים של החדשות עירונית, הכוללים הריסה של הבניין מהיסוד – כדוגמת פינוי בינוי ותמ"א 38/2, יש לדאוג לבעלי הדירות לדיור חלופי בזמן עבודות הבנייה.
על מנת לשמור על העיקרון לפיו בעלי הדירות אינם צריכים להוציא מכספם לטובת ביצוע הפרויקט, על היזם לשלם את דמי השכירות לדירה החלופית. בכדי להבטיח תשלום זה, נהוג לקבוע "ערבות שכירות", היא ערבות בנקאית אוטונומית. על מנת לקבל את תנאי הערבות הטובים ביותר – מומלץ להיוועץ עם עורך דין שעוסק בתחום ההתחדשות העירונית.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר