הזכות לסרב לפרויקט של התחדשות עירונית (מדריך)

אחד הקשיים בהם עלול להיתקל יזם בפרויקט של התחדשות עירונית, הוא אי הסכמתם של חלק מהדיירים לביצוע העסקה. בחלק מהמקרים, כאשר סירובו של הדייר אינו מוצדק, רשאים בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט להגיש תביעה כנגד הדייר הסרבן.

באילו מקרים רשאים דיירים לסרב מבלי שיהיו חשופים לתביעה? מתי ניתן לתבוע דייר סרבן ומה החוק קובע בנוגע לדיירים ותיקים? כל התשובות במאמר שלפניכם.

מתי דייר זכאי לסרב לפרויקט התחדשות עירונית?

דייר זכאי לסרב לפרויקט התחדשות עירונית כאשר הסירוב נובע מטעמים סבירים.

כך, על מנת שסירובו של הדייר ייחשב סביר, הוא נדרש לעמוד בתנאים מתחלפים:

1. כדאיות העסקה מבחינה כלכלית – סירוב של דייר לפרויקט התחדשות עירונית ייחשב סביר במקרים בהם העסקה אינה כדאית לו מבחינה כלכלית, וביצועה יוביל להפסד כלכלי מצדו.
2. תנאי העסקה אינם הולמים – כאשר לא הוצעה לדייר דירה חלופית לתקופת הפרויקט או שלא הוצעו לבעל הדירה בטוחות וערבויות הולמות שיבטיחו את זכאותם לקבלת דירה חדשה בסוף הפרויקט.
3. נסיבות אישיות – כאשר מדובר בדיירים בעלי נסיבות אישיות מיוחדות, ההופכות את ביצוע העסקה לבלתי אפשרית או הגיונית עבורם, סירובם ייחשב סביר. לדוגמא, כאשר הדייר הוא בעל מגבלה פיזית או נפשית והדירה החדשה שהוצעה לו אינה תואמת את מגבלתו.

מתי דייר ותיק זכאי לסרב לפרויקט התחדשות עירונית?

דייר ותיק זכאי לסרב לפרויקט התחדשות עירונית במקרים בהם היזם לא ממלא את חובותיו כלפי הדייר. דייר ותיק, בהתאם לגילו, זכאי לקבלת הטבות נוספות. במידה שהיזם לא הציג בפני הדייר את האפשרויות העומדות בפניו, הדייר זכאי לסרב לעסקה וסירובו ייחשב מוצדק.

דייר ותיק שגילו מעל 70 והתגורר בדירה לתקופת זמן של שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה דירת מגורים בבניין החדש שיבנה במסגרת הפרויקט. במקביל להצעה זו, חייב היזם להציג בפני הדייר חלופה נוספת לבחירתו, מבין שלוש האפשרויות הנ"ל:

• אופציה ראשונה – שתי דירות שהשווי שלהן יחדיו דומה לשווי הדירה החדשה.
• אופציה שניה – בחירה בין שלוש אפשרויות: מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי בתוספת תשלומי איזון, דירה חלופית בשווי הדירה החדשה עד למועד הפינוי או קבלת תשלום בשווי הדירה החדשה לצורך רכישה של דירה חלופית.
• אופציה שלישית – דירה חדשה ששטחה קטן משטח הדירה החדשה שהיה הדייר זכאי לקבל בפועל בצירוף לתשלומי איזון.

האם ניתן לתבוע דייר סרבן?

אכן ניתן לתבוע דייר סרבן, אולם רק במידה שסירובו של הדייר אינו סביר או מוצדק ובתנאי שהושגה הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות לקיום העסקה.

כלומר, כאשר נמצא כי 66% מבעלי הדירות אכן מעוניינים בעסקה, והסיבה שבגינה מסרב הדייר אינה סבירה, יוכלו הדיירים להגיש תביעה בנזיקין כנגד הדייר הסרבן.

בית המשפט רשאי לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי לנזקים הכלכליים שנגרמו לבעלי הדירות כתוצאה מאי ביצוע העסקה, וייקח בחשבון בקביעתו את גובה הנזק שנגרם, את היכולת הכלכלית של הדייר הסרבן לשלם את הנזקים ואת שאר נסיבות המקרה.

בית המשפט עשוי לקבוע גם כי הדייר הסרבן אחראי רק לחלק מהנזקים הכלכליים.

מהן זכויות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?

זכויות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית משתנות בהתאם לסוג הפרויקט.

בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, בעלי הדירות זכאים לקבלת דירה ומשופרת במתחם החדש שיבנה. בנוסף, הדיירים זכאים לקבלת דמי שכירות לתקופת הפרויקט, ולקבלת החזרים על הוצאות ההובלה בעת פינוי הדירה וגם במועד הכניסה לדירה החדשה.

בעלי הדירות זכאים גם לקבלת ביטחונות בגובה שווי הדירה החדשה וערבות בנקאית אוטונומית, מטעם היזם. על כן, שבתנאים מסוימים בעלי הדירות זכאים להנחה בארנונה לתקופה של עד 5 שנים ממועד הכניסה לדירה החדשה.
בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, זכויות הדיירים משתנות גם במקרה זה בהתאם לתנאי העסקה.

לדוגמא, בפרויקט תמ"א 38 שכולל הוספת דירות, בעלי הדירות זכאים לקבלת דירות חדשות או משופצות. לעומת זאת, במקרה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 שכולל חיזור ללא הריסה, בעלי הדירות זכאים להתקנה או שיפוץ של תשתיות הבניין ושיפוץ חיצוני של הבניין.

בשני סוגי הפרויקטים, בעלי הדירות אינם נושאים בעלויות מס שבח.

לסיכום, הזכות לסרב לפרויקט התחדשות עירונית קמה רק כאשר הסירוב נובע מטעמים מוצדקים וסבירים, שכן במקרים אחרים הדייר הסרבן יהיה חשוף לתביעת נזיקין. בכל מקרה, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי בנושא, על מנת שעורך דין מומחה בתחום ייבחן את תנאי העסקה עבורכם וייעץ לכם כיצד לפעול.