תמ"א 38 רמת גן

תמ"א 38 – עריית רמת גן פועלת באופן נמרץ למימושה בפועל

תמ"א 38 רמת גן הנה תוכנית אשר לפיה באופן עקרוני ניתן להוסיף קומה אחת נוספת לשם בניית יחידות דיור נוספות אשר מכירתם אמורה לממן ליזם את היכולת לממן את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה.

למרות שלכאורה מדובר בעסקה כדאית בפועל נרתעו יזמים מלממש אותה ולבנות פרויקטים לפי תמ"א 38 שכן חישוב כלכלי פשוט מביא את אותו הקבלן למסקנה

כי הרווחים ממכירת דירות בקומה אחת לא בטוח שיכסו על העלויות של כלל ביצוע הפרוייקט ובכלל זה חיזוקו כנגד רעידות אדמה.

סעיף 23 להוראות התמ"א בא להתמודד בדיוק עם נקודה זו.עריית רמת גן, ראתה כי זהו המצב והחליטה לעשות מעשה ולהכין תוכנית שתאפשר ביצוע של יותר מקומה אחת במסגרת ביצוע התמ"א

סעיף 23 לתמ"א 38 – מתן אפשרות להגדלת זכויות הבניה ברמת גן

סעיף 23 בתמ"א 38 קבע כי אם שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים המיוחדים של אזור מסוים יש צורך בהתאמה של הוראות התמ"א , הרי שיהא ניתן לחרוג מהוראות תמ"א 38 בנושאים הבאים:

1. שטחי בניה.

2. יחידות דיור.

3. גובה בניה.

4. קווי בניין.

5. עיצוב אדריכלי.

6. תקני חניה.

בעצם, יכולה עיריית רמת גן להתיר תוכנית שונה ביחס לכל אחד מהפרמטרים המנויים לעיל בהנחה כי שוכנע מוסד התכנון שיש לעשות כן.במקרה כזה, יהא על עריית רמת גן ליזום תוכנית בניין עיר שתובא לאישורה של הוועדה המחוזית.

זהו תנאי מקדים ליכולת של הועדה המקומית ברמת גן לאשר פרויקטים לפי תמ"א 38 בסטייה מההוראות הכלליות בהתאם לפירוט דלעיל.תנאי נוסף הנו כי התוכנית הנה מתוחמת לתחומים מוגדרים בלבד.

עיריית רמת גן תפסה את הכדור שנזרק אליה בשתי ידיים ופעלה להגשת תוכנית בניין עיר מפורטת אשר מגדילה את זכויות הבניה כפי שיפורט להלן.

הסיבות שגרמו לעריית רמת גן להכין תוכנית מפורטת לפי סעיף 23.עריית רמת גן ערכה סקר וגילתה כי ישנם כחמשת אלפים של בניינים שזקוקים לחיזוק כנגד רעידות אדמה.

מדובר במספר בתים גדול מאוד שברור שאין מספיק יזמים שיבצעו עבודה זו בתוך זמן קצר.

גם אם נניח כי ישנה כדאיות כלכלית גבוהה אין די יזמים שיכולים לבצע פרויקט בהיקף כזה וברור שמדובר במהלך של שנים רבות עד להשגת המטרה כי כל הבניינים יהיו מחוזקים נגד רעידות אדמה.

עריית רמת גן החליטה שלפחות היא תפעל ככל יכולתה להפוך את התמ"א לאפשרית וכדאית מבחינה כלכלית על מנת לתמרץ את היזמים להתחיל ולפעול בכיוון זה.לאור זאת, עריית רמת גן הכינה תב"ע שמספרה רג/ 340 / ג / 30.

תוכנית רג/ 340 / ג / 30 – התוכנית של רמת גן כבר הופקדה

לפי תוכנית זו הוגדלו זכויות הבניה לפי תמ"א 38 רמת גן. לפי התוכנית יוגדלו זכויות הבניה כך שיהיה ניתן לבנות תוספת קומה נוספת באופן כזה שיהיה ניתן לבנות שתי קומות על גג הבניין (במקום קומה אחת שהוענקה מכוח תמ"א 38) ויהיה ניתן במקום זאת לסגור קומה מפולשת.

התוכנית הוגשה להפקדה בוועדה המחוזית והופקדה בפועל והיא מצויה לפני האישור הסופי.

ההנמקה של הועדה המחוזית לאישור התוכנית של עריית רמת גן לגבי תמ"א 38

הועדה המחוזית קיבלה את עמדתה של עיריית רמת גן כי תוספת הבנייה לא תגרור עומסי תחבורה ובעיות חנייה, על אף שבחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חנייה לכל דירה חדשה, בזכות מתקנים משכפלי חנייה או תשלום כופר חניה.

הוועדה ציינה בהחלטת כי בקשתה של עיריית רמת גן מאושרת לאור הבקשות המעטות להיתרי בנייה שהוגשו במסגרת תמ"א 38, וכדי להעניק תמריץ כלכלי הנדרש ולעודד יוזמות לחיזוק מבנים.

רשויות מקומיות נוספות במחוז תל אביב שיהיו מעוניינות גם הן להגדיל את זכויות הבנייה, יצטרכו להגיש לוועדה תכנית מסודרת שבה ימופו האזורים שבהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר כיצד יינתן המענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים.

אין ספק כי פעולה זו של עיריית רמת גן תביא לביצועם של פרויקטים רבים יותר של תמ"א 38 שכן הכדאיות הכלכלית של היזמים גדלה באופן משמעותי.

סיכום – תמ"א 38 ברמת גן ישימה יותר מאשר במקומות אחרים

כותבי תמ"א 38 היו מודעים לעובדה כי מדובר בעסקה גבולית מבחינת הכדאיות הכלכלית שלה ולכן נתנו אפשרות לכל ועדה מקומית לפעול בעניין לצורך הפיכתה התוכנית לכלכלית יותר.

התמ"א מאפשרת לכל ועדה מקומית לפעול להגשת תב"ע (תוכנית בניין עיר) שמאפשרת לבנות יותר מקומה אחת לצורך ביצוע פרויקט התמ"א. הדבר החשוב ביותר למימוש התמ"א הוא ההיתכנות הכלכלית שלה ובעריית רמת גן הבינו זאת היטב והם בן העיריות החלוצות בתחום זה.

אין כל ספק, כי בשל פעולתה זו של עיריית רמת גן נראה יותר פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן מאשר ברשויות אחרות ויזמים יעדיפו לגשת לבניינים ברמת גן מאשר בערים אחרות שכן שם הרווח היזמי יכול להיות גדול יותר וכזה המצדיק כניסה לפרויקט כה מסובך.