בכל שנה, מאז 1985, מגישה ממשלת ישראל תיקונים בנושאים שהיא מעוניינת לקדם לחקיקה בכנסת. תיקונים אלה מכונים "חוק ההסדרים". מאמר זה יציג שלושה שינויים בחוק ההסדרים 2022, שצפויים להשפיע לטובה על ההתחדשות העירונית בישראל.
אם היזם לא עומד בהתחייבויות – ההסכם בטל
על פרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 (שדרוג וחיזוק של מבנים קיימים) ובין אם בפינוי-בינוי (הריסה מוחלטת של אותם מבנים, שלרוב ישנים מאוד, ובניית מבנים חדשים במקומם), מכריז יזם (בדרך כלל, חברה).
בטרם יוצא הפרויקט לפועל, מציג היזם בפני בעלי הדירות הרלוונטיות את הפרויקט, תוך הסבר על השינויים שיגרמו כתוצאה מכך (למשל, תתווסף חנייה תת-קרקעית, כל דירה תהיה גדולה יותר ב-5 מ"ר וכדומה), וכן תוך הצגת לוח-זמנים של התקדמות הפרויקט.
ואולם, פעמים רבות היזם לא עומד בהתחייבויות שהוא בעצמו קבע באשר ללוח-הזמנים, ובזמן זה הדיירים נשארים להתגורר בדירות שהולכות ומתיישנות, ולעתים אף נעשות מסוכנות למגורים.
במקרים אלה, הדיירים נמצאים במעין חוסר אונים, שכן מחד הם ממשיכים להתגורר בתנאים כאלה ללא כל התקדמות בפרויקט, ומאידך הם נמנעים מלפעול כנגד היזם שכן הם חוששים שיתבע אותם ובסופו של דבר הפרויקט לא ייצא לפועל.
ואולם, בחוק ההסדרים 2022 נקבע שאם, למשל, מהמועד שבו חותם בעל הדירה הראשון על ההסכם עם היזם, עוברות שנתיים והיזם לא מצליח להשיג 50% מחתימות הדיירים,
או שעוברות 4 שנים והיזם לא מצליח להשיג 60% מחתימות אלה – ניתן לבטל את הסכם ההתקשרות עם אותו יזם, וניתן לחפש יזם אחר.
כדי שפרויקטים של "פינוי-בינוי" יוכלו לצאת לפועל – אין צורך ברוב כה גדול כמו בעבר
פעמים רבות, חלק מהדיירים מתנגדים לכך שבבניינם יתבצע פרויקט "פינוי-בינוי". לעתים, מדובר בסירובים מוצדקים, למשל:
- לדיירים לא הוצעו בטוחות על זכויותיהם במקרקעין
- בבניין מתגורר דייר בעל מוגבלות ולא הוצעה לו דירה חלופית שמתאימה לצרכיו
- העסקה לא כדאית מבחינה כלכלית ואף שמאי לא קבע שהעסקה כן כדאית מבחינה כלכלית.
אם לא מדובר בסירובים מעין אלה, הדיירים הסרבניים מעכבים, שלא בצדק, את התקדמות הפרויקט. בעבר, נדרשה הסכמה של 80% מהדיירים כדי להוציא את הפרויקט לפועל, אך חוק ההסדרים 2022 קובע שמספיקה הסכמה של 67% מהדיירים.
משמע, השפעת הדיירים הסרבניים על פרויקטים של "פינוי-בינוי" היא כעת פחותה משמעותית מבעבר, וניתן להגיש נגד אותם דיירים תביעה נזיקית, שכן התנהגותם מונעת את השבחת הנכסים של בעלי הדירות וכן את שיפור איכות חיי יתר הדיירים.
הקלה לבעלי דירות קשישים
חוק ההסדרים 2022 קובע שכל בעל דירה שגילו 75 ומעלה זכאי לקבל את שווי הדירה המהוון ללא כל צורך בפינוי דירתו למשך תקופת הבנייה. עד לאחרונה, הדבר התאפשר רק לבעלי דירות שגילם 80 ומעלה.
הדבר צפוי להשפיע לטובה על ההתחדשות העירונית בישראל, שכן בעלי דירות קשישים פחות יירתעו מלהסכים לפרויקטים של התחדשות עירונית,
והם צפויים לחתום על ההסכם עם היזם בשלב מוקדם הרבה יותר, ובכך הזמן הממוצע לעבודה בפרויקט התחדשות עירונית יתקצר באופן לא מבוטל.
לסיכום, חוק ההסדרים 2022 מכיל שינויים שישפיעו לטובה על ההתחדשות העירונית בישראל. הבולטים בשינויים אלה הם ביטול ההסכם במקרים שבהם היזם לא עומד בהתחייבויותיו,
הפחתת ההשפעה של דיירים סרבניים על התקדמות פרויקטים של "פינוי-בינוי", וכן הקלה לבעלי דירות החל מגיל 75.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר