התחדשות עירונית: ערבות חוק המכר

פרויקטים של התחדשות עירונית, כוללים הן פרויקטים של תמ"א 38 והן של פינוי בינוי, ובמסגרת שניהם על היזם לספק לדיירים ערבות, מכוח "חוק המכר דירות".

מלבד ערבות חוק המכר, המוסדרת בחקיקה, אין ערבויות אחרות שהיזם מחויב להעניק לדיירים. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין המומחה בנושא בהתחדשות עירונית, על מנת לנהל משא ומתן מול היזם ולהגיע לערבויות ולתנאים הטובים ביותר במסגרת חתימת העסקה.

מדוע יש צורך בקבלת ערבות בהתחדשות עירונית?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, טמון סיכון רב לדיירי הבניין. ייתכן, שהיזם מתחיל בפרויקט כאשר ברשותו כסף רב, אך במהלכו הוא נקלע לקשיים כלכליים, ואינו יכול לעמוד בסיום הפרויקט. מדובר בפרויקטים האורכים מספר שנים, והתקלות שיכולות לצוץ בתקופה זו רבות.

במקרים אלו, הדיירים עלולים להימצא במצוקה אמיתית, שהרי יתכן והפרויקט כבר בשלב מתקדם, למשל – הבניין הרוס, והדיירים אינם יכולים לחזור לגור בו. בשלב זה, אין צפי להתחדשות הפרויקט ולהגעה של יזם תמ"א 38 חדש, והדיירים עלולים להישאר בלי מקום מגורים ראוי לשמו, ובלי הנכס החשוב ביותר שיש לאדם – ביתו.

לפיכך, חשוב להבטיח את העובדה שהדיירים יקבלו דירה חדשה נאותה, בעזרת יזם חדש שישתלט על הפרויקט וימשיך אותו, או לכל הפחות את שווי הכסף של דירתם.

מהי ערבות חוק המכר?

ערבות חוק המכר היא ערבות בנקאית, המעוגנת בחוק המכר דירות (הבטחת השקעה של רוכשי דירות). ערבות זו מוענקת לכל דייר שדירתו נהרסת במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

ערבות זו מבטיחה קבלה של דירה חדשה מיזם הפרויקט, אם הוא לא יהיה מסוגל לתת לבעלים את החזקה בפרויקט החדש, מסיבות שונות, ובהן: אי יכולת להשלים את הפרויקט, עיקול שהוטל, צו הקפאת הליכים שניתן לו, צו למינוי כונס נכסים או מניעה מוחלטת של מסירת הדירה מסיבה מסוימת.

כאשר העסקה מגיעה לשלבים מתקדמים יותר, הערבות תוחלף ברישום הערת אזהרה לטובת הדייר.

אם לא ימצא יזם חלופי ליזם המקורי, שלא השלים את התחייבותו, הדיירים הזכאים לערבות יהיו זכאים לקבל את שווי הדירה בכסף.

מתי ערבות חוק המכר לא תגן על הדיירים?

ישנם מקרים בהם ערבות חוק המכר לא תגן על הדיירים, למשל:

1. כאשר יש עיכוב במסירת הדירה;
2. כאשר קצב ההתקדמות של הפרויקט איטי בהרבה מהמתוכנן;
3. כאשר ישנה אי התאמה שאינה מהותית במסירת הדירה החדשה.

לפיכך, טרם חתימת החוזה על פרויקט ההתחדשות העירונית – בין מסוג תמ"א 38 ובין מסוג פינוי בינוי, מומלץ לנהל משא ומתן עם היזם, על מנת להרחיב את ההגנה של ערבות חוק המכר כמה שיותר. לטובת כך, מומלץ להיעזר בעורך דין העוסק בתחום.

סוגי ערבויות נוספים שהדיירים יכולים לקבל בהתחדשות עירונית

מלבד ערבות חוק המכר המעוגנת בחוק, בעלי הדירות בפרויקט ההתחדשות העירונית יכולים לנהל משא ומתן עם היזם בכדי לקבל ערבויות נוספות, שהם אינם זכאים להם.

בין ערבויות אלו ניתן למצוא:

ערבות ביצוע: מדובר בערבות בנקאית, שתפקידה לוודא כי עבודות הבניה יתבצעו בצורה תקינה, ובהתאם להוראות החוק והחוזה שנחתם. אם היזם לא עמד בהתחייבות שלו לסיים את הפרויקט כראוי, הערבות תוביל לסיום העבודות בדירות וברכוש המשותף, יחד עם מתן פיצוי על הנזקים שנגרמו לבעלי הדירות.

ערבות מיסים: תפקידה לוודא את תשלומם של כלל המיסים, האגרות, ההיטלים והתשלומים בעסקה על ידי היזם – ככל שאין פטור מתשלום מיסים.

ערבות שכירות: מדובר בערבות בנקאית, שתפקידה לוודא תשלום דמי שכירות חודשיים לדיירים בדירות השכורות אליהן יאלצו לעבור במהלך הפרויקט. חשוב שהערבות תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, על מנת שתשקף את עלויות השכירות הריאליות. במקרה בו דמי השכירות בשוק עולים – מומלץ לדרוש מהיזם לעדכן את שווי הערבות.

ערבות רישום: בסיום הפרויקט, על היזם לרשום בטאבו את הזכויות בקרקע של כל הדיירים. המטרה של ערבות הרישום, היא לוודא שגם במקרה של פשיטת רגל של היזם, הוא ישלם את האגרות ושאר ההוצאות המשפטיות הנצרכות לאור רישומו של הבית המשותף בטאבו.

ערבות בדק: בסיום הפרויקט, ערבות הביצוע מוחלפת בערבות בדק, שנמשכת שנה. תפקידה של ערבות הבדק הוא להבטיח את תשלומם של עלויות התיקונים בגין ליקויים בבנייה, אם מתגלים במהלך תקופת הבדק. חשוב לציין כי ערבות זו תקפה רק לבעלי הדירות המקוריים, ולא לאלו המקבלים דירה חדשה בבניין.

ערבות הוצאות משפטיות: מימוש הערבויות לעיל עולה כסף רב, ולכן יש להבטיח את תשלומן על ידי העמדת ערבות בנקאית נוספת – במקרה שהדיירים יצטרכו לממש את אחת הערבויות או לשלם לעורך דין שייצג אותם בהליך משפטי לצורך קבלת הערבויות.

סיכום

לאור המורכבות של פרויקטים של התחדשות עירונית – בין מסוג תמ"א 38 ובין מסוג פינוי בינוי – יש להבטיח את השלמת הפרויקט, או לכל הפחות לדאוג לנכס החשוב ביותר של בעלי הדירות, ולכספים שהם עלולים להוציא בזמן שהפרויקט נמשך.

את כל זאת, ניתן לעשות על ידי קבלת ערבויות שונות, המבטיחות תשלום כספי לדיירים, במקרה של כישלון הפרויקט, או כאשר היזם לא יכול לעמוד בתשלומים המוטלים עליו.

ערבות חוק המכר מעוגנת בחוק ומטרתה להבטיח את השלמת הפרויקט במקרה שהיזם לא מסוגל לכך מסיבה מסוימת, או לכל הפחות להעניק לדיירים את שווי הדירה. מנגד, כל ערבות נוספות תלויה ביכולת המשא ומתן של הדיירים עם יזם הפרויקט, ובטיב הייצוג המשפטי שלקחו לעצמם.

לפיכך, טרם חתימה על חוזה התחדשות עירונית עם יזם, מומלץ להצטייד בעורך דין המבין בתחום.