4 שלבים שהחוק קובע לפרויקט של התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית נעשים פופולריים יותר ויותר בשנים האחרונות. לפרויקטים אלה יש שתי צורות מרכזיות: חיזוק ושדרוג בתי מגורים ישנים (תמ"א 38) או הריסה מוחלטת של בתים שכאלה, ובניית בתי מגורים חדשים במקומם. לפרויקט של התחדשות עירונית, קובע החוק ארבעה שלבים, אותם יציג המאמר.

שלב א': אסיפת דיירים

פרויקט של התחדשות עירונית מנוהל, בדרך כלל, על ידי יזם. עוד בטרם החתימה על חוזה כלשהו, חייב היזם, על פי חוק התחדשות עירונית, לכנס אסיפה של דיירי הבניין אשר לכל הפחות 40% מדיירי הבניין צריכים לנכוח בה.

באסיפת דיירים זו, צריך היזם להסביר לדיירים, באופן מפורט ככל האפשר, כיצד מתוכנן מימוש הפרויקט, וכן כיצד הדיירים יכולים ליצור עמו קשר. רק לאחר שהיזם מבצע את כל אלה, יכולים דיירי הבניין לחתום על חוזה.

שלב ב': החתמת בעלי הדירות

כאמור, רק לאחר הצגת הפרויקט ומסירת פרטי הקשר של היזם, דיירי הבניין יכולים לחתום על חוזה. לולא חתימת בעלי הדירות על חוזה, לא ניתן, כמובן, להוציא את פרויקט ההתחדשות העירונית אל הפועל.

עם זאת, אין שאיפה להסכמה של כלל בעלי הדירות לפרויקט התחדשות עירונית, ולכן הדרישה היא להחתים אחוז מסוים מבעלי הדירות על החוזה.

אותו אחוז משתנה לפי מספר דיירי הבניין. בבניין שמכיל עד 16 יחידות דיור, יש להחתים לכל הפחות 50% מבעלי הדירות בבניין. בבניין שמכיל בין 17 ל-35 יחידות דיור, יש להחתים לכל הפחות 40% מבעלי הדירות בבניין.

ללא קשר לכמות יחידות הדיור שבבניין, יש להחתים את אותו אחוז מבעלי הדירות במהלך ששת החודשים הראשונים שלאחר חתימת הדייר הראשון על החוזה.

שלב ג': חתימה על חוזה התקשרות/חוזה סופי

החוזה שצוין בשלב ב', אינו החוזה הסופי שמוציא את פרויקט ההתחדשות העירונית אל הפועל. במהלך השנה הראשונה שלאחר חתימת הדייר הראשון על החוזה,

נדרשת חתימתם של לכל הפחות 80% מבעלי הדירות בבניין על חוזה התקשרות עם מארגן העסקה, ו/או חתימתם של לכל הפחות 33% מבעלי הדירות בבניין על חוזה סופי, קרי על עסקה מלאה עם היזם.

שלב ד': הגשת בקשה להיתר בנייה

במהלך שמונה עשר החודשים הראשונים שלאחר חתימתו של הדייר הראשון על החוזה, המארגן או כל אדם אחר מטעמו צריך להגיש לוועדת התכנון והבנייה המקומית בקשה להיתר בנייה. לאחר שהוא עושה זאת, החוזה בתוקף עד שעוברים שלושים ושישה חודשים (קרי, שלוש שנים) מיום חתימתו של הדייר הראשון על החוזה.

לסיכום, החוק קובע ארבעה שלבים לפרויקט של התחדשות עירונית: אסיפת דיירים, החתמת בעלי הדירות, חתימה על חוזה התקשרות/חוזה סופי, והגשת בקשה להיתר בנייה לוועדת התכנון והבנייה המקומית.

כלומר, כדי להביא להוציא פרויקט של התחדשות עירונית אל הפועל, יש צורך בשיתוף פעולה הן מצד היזם, מארגן העסקה או כל אדם אחר מטעמם, והן מצד בעלי הדירות בבניין. כמו כן, ממועד חתימת הדייר הראשון על החוזה, כל שלב צריך לקרות כעבור זמן מסוים, מה שמונע מהפרויקט להימשך יתר על המידה.