התחדשות עירונית – התחזיות לשנת 2022

המונח "התחדשות עירונית", כשמו כן הוא, מדבר על הפיכת שטח עירוני, ישן או ריק או חסר כל שימוש, לחדש, פעיל ושימושי. לרוב, ההתחדשות העירונית נעשית באמצעות הריסה מלאה של מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (לרוב מדובר על בתי מגורים, מה שמכונה "פינוי בינוי"), או באמצעות שדרוג וחיזוק של אותם מבנים, מבלי להרוס אותם לחלוטין (מה שמכונה "תמ"א 38"). 

ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה בשנים האחרונות. מאמר זה יעסוק בתחזיות לשנת 2022 בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

לא יהיו עוד פרויקטים חדשים של תמ"א 38

החל מאוקטובר 2022 לא יהיו פרויקטים חדשים של תמ"א 38. יש להבהיר, שאין הדבר אומר שהחל מאוקטובר 2022 לא יבוצעו פרויקטים של תמ"א 38, אלא אם פרויקטים לא יבקשו היתר על בסיס תמ"א 38 עד אוקטובר 2022 – אותם פרויקטים לא יוכלו להתבצע במתכונת של תמ"א 38.

תכנית תמ"א 38 מעניקה הטבות רבות, כמו פטור מהיטלי השבחה וממס שבח, אך אם פרויקטים שלא יגישו בקשה כאמור עד אוקטובר 2022 – לא יהנו מהטבות אלה.

בפועל, הדבר אומר שבמהלך כל שנת 2022 לא צפויות להיות מוגשות בקשות חדשות לתמ"א 38, שכן בטרם הגשת בקשה שכזו, נדרשת עבודת הכנה של כשמונה חודשים, אם לא יותר מכך. נכון לכתיבת שורות אלה, את התוכנית שצפויה למלא את מקום התמ"א 38, מגבשת שרת הפנים, איילת שקד.

תוכנית זו מציעה, בן היתר, שהיטל ההשבחה של היזם יהיה מופחת, בתנאי למטלה ציבורית – כלומר, אפשרות למקם בבניין משרד עירוני, מתנ"ס, מוסד חינוכי וכדומה. נכון לכתיבת שורות אלה, תוכנית זו טרם אושרה על ידי הכנסת.

המעבר למתחמים יתפוס תאוצה

לצד הפסקתם לצמיתות של הפרויקטים מסוג תמ"א 38, הפרויקטים שצפויים לתפוס תאוצה בתחום ההתחדשות העירונית במהלך 2022 הם המתחמים.

כלומר, בפועל – כל מה שבנוי על המתחמים (כמה בניינים שעומדים על שטחים גדולים ורחבים), צפויים להיהרס לחלוטין, ולהיבנות מחדש תוך התאמה למצב הנוכחי – התחשבות רחבה יותר בצורכי הציבור, כמו הגדלת כמות ו/או גודל הדירות, הוספת מעלית, חניון וכדומה (מה שמכונה, כאמור, "פינוי בינוי").

מרגע הריסת אותם מבנים ועד השלמת בנייתם המחודשת, צפוי לעבור זמן רב – כשנתיים ואולי אף יותר. במהלך כל הזמן הזה, אי אפשר, כמובן, לגור באותם מתחמים, ולכן, בזמן הזה, דיירי המתחמים מתגוררים בדירות חלופיות, והם מקבלים דמי שכירות על דירתם הישנה בהתאם לקביעתו של שמאי שנעשית לפני ההריסה.

כיצד התחזיות משפיעות על האזרחים?

באשר להפסקתם לצמיתות של הפרויקטים מסוג תמ"א 38, הכנסת מנסה, נכון לכתיבת שורות אלה, לקדם חקיקה שתאריך את הפטור ממס שבח למועד שמאוחר יותר מאוקטובר 2022.

בנוסף, על אף הקושי שבדבר, צריכים בעלי הדירות לקדם את הפרויקטים מסוג תמ"א 38 מהר ככל האפשר, אך מבלי שהדבר יפגע, כמובן, באיכות העבודה.

בנוסף, עקב הפסקת הפרויקטים מסוג תמ"א 38 והעלייה בהיקף הפרויקטים מסוג פינוי בינוי, תיקוני חקיקה רבים נכנסו לתוקף לקראת סוף שנת 2021. בין תיקוני החקיקה המשמעותיים הם:

• הורדת הרוב הדרוש כדי להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ל-66% מהדיירים
• בעל דירה המתנגד לפרויקט פינוי בינוי עקב חריגות בנייה שביצע בדירתו, יכול להיאלץ להסכים לפרויקט ולא לחשב את קולו בעת חישוב הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט
• אדם שבבעלותו שתי דירות במתחם יוכל לקבל פטור מלא ממס על שתי דירותיו, ולא רק על דירה אחת.