התחדשות עירונית: חשיבותה של נציגות הדיירים

פרויקטים של התחדשות עירונית – הן פינוי בינוי והן תמ"א 38, הם פרויקטים רחבי היקף, הלוקחים שנים רבות, כוללים גורמים רבים, ובמסגרתם יש לקבל החלטות משמעותיות בהעלות השפעה לטווח רחוק.

לפיכך, חשוב שיהיה גורם המאחד את כלל בעלי הדירות בבניין אל מול גורמי המקצוע השונים בפרויקט – לצורך קבלת החלטות בצורה יעילה ומקובלת על כולם. לטובת כך – מוקמת נציגות הדיירים, שתפקידה לאחד את האינטרסים השונים של בעלי הדירות בפרויקט, לאינטרס משותף שיוצג אל מול בעלי המקצוע.

מטרתה של נציגות הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית

על נציגות הדיירים, לשמש כנציגי בעלי הדירות אל מול בעלי המקצוע בפרויקט, בהם היזם, עורך הדין, השמאי, ועוד, וכן אל מול הרשות המקומית ומוסדות התכנון. על הנציגות להעביר את הצרכים ואת הבקשות של בעלי הדירות, אל גורמי המקצוע, ולאחר מכן למסור את תגובתם בצורה נגישה לבעלי הדירות.

קיום הנציגות, הוא יתרון הן כלפי בעלי הדירות שמקבלים ייצוג אל מול היזם, ומרגישים שקולם נשמע; והן כלפי בעלי המקצוע בפרויקט, אשר אינם צריכים להתקשר עם כל משתתף בפרויקט בנוגע לכל החלטה שיש לקבל במסגרתו. בכך, הנציגות מייעלת את התקשורת בין בעלי המקצוע בפרויקט ובין בעלי הדירות, וכך ניתן לקבל החלטות, המקובלות על רובם של בעלי הדירות, בצורה מהירה ואפקטיבית.

תפקיד חבר הנציגות הוא תפקיד מסור, המצריך יחסי אמון בין הנציגות לבעלי הדירות, והוא נעשה בהתנדבות מבלי לקבל תמורה.

מתי מומלץ למנות את נציגות הדיירים, וכיצד היא מורכבת?

את נציגות הדיירים מומלץ למנות כבר בשלב הראשוני, בו בעלי הדירות שוקלים לפנות ליזם לצורך הנעת פרויקט של התחדשות עירונית. בוודאי, שמומלץ למנות אותה עוד בטרם חותמים אל מול היזם או עורך הדין על הסכם כלשהו. עם זאת, ככל שפרויקט ההתחדשות העירונית כבר התחיל, כמובן שמומלץ למנות את הנציגות בהקדם.

הנציגות מורכבת מבעלי הדירות בבניין, ובבניין שיש בו מספר כניסות, ניתן למנות נציגות לכל כניסה בה יש מעל שמונה דירות. בפרויקטים של פינוי בינוי, הכוללים מספר בניינים, הנציגויות השונות יחברו לנציגות אחת מרכזית.

מומלץ כי בנציגות יהיה מספר אי זוגי של נציגים, בכדי להגיע להכרעות. כמו כן, מומלץ כי הנציגות לא תהיה רחבה מידי (עד חמישה נציגים) על מנת שתוכל לקבל החלטות בצורה יעילה ומהירה. על הנציגות לכלול נציגים שייצגו את כלל בעלי הדירות – למשל, מבחינת גיל, שפה, רצונות וצרכים.

הליך הבחירה של נציגות הדיירים

בכדי למנות את נציגות הדיירים, יש לכנס אספת דיירים. האספה תכלול את כל בעלי הדירות בבניין, ואם מדובר בבניין עם מספר כניסות – אספה לכל כניסה.

על פי תקנון הבית המשותף, ישנם מספר כללים בהם יש לעמוד עת מכנסים אספת דיירים לטובת מינוי הנציגות:

1. את ההודעה על האספה יש לפרסם בצורה בולטת, למשל: על לוח המודעות של הבניין, בתאי הדואר, או באמצעים אלקטרוניים, בצורה שתגיע לכל בעלי הדירות בבניין.
2. בהודעה יש לציין את התאריך, השעה, המיקום ואת הנושאים בהם ידונו באספה.
3. את ההודעה על האספה יש לפרסם מספר ימים לפני כינוסה, כאשר ההמלצה היא לפחות שבוע.
4. טרם האספה, יציעו עצמם הדיירים שמעוניינים להיות חלק מהנציגות.

אופן הסמכת נציגות הדיירים במהלך האספה

באספה, אם העניין טרם הוכרע, ידונו בעלי הדירות במסלול ההתחדשות המועדף עליהם – פינוי בינוי או תמ"א 38, ויצביעו על כך, ותיערך ההצבעה על בחירת חברי הנציגות. עוד במהלך האספה ידונו בסמכויות הנציגות, ואילו החלטות היא רשאית לקבל ואילו לא. כמו כן, באספה יוחלט על דרך ההתקשרות בין הנציגות לבעלי הדירות (למשל, פתיחה של קבוצת WHATSAPP).

את האספה יש לתעד בפרוטוקול, שיופץ לכלל בעלי הדירות, לרבות אלו שאינם נכחו באספה.

לאחר שנבחרת הנציגות, בעלי הדירות יחתמו על כתב ההסמכה של הנציגות, וחברי הנציגות יחתמו על התחייבות. מומלץ, כי בכתב ההסמכה יצוין שבעלי הדירות לא יוכלו בטענות כלפי הנציגות, כל עוד חבריה פועלים בצורה סבירה ובתום לב.

הסמכויות של נציגות הדיירים

כאמור, תפקיד הנציגות הוא לתווך בין בעלי הדירות לבין בעלי המקצוע ולהעביר מידע בין הגורמים השונים. לטובת כך, על חברי הנציגות לנהוג בשקיפות אל מול בעלי הדירות וגורמי המקצוע, בהיעדר ניגוד עניינים, ולייצג את האינטרסים של כלל בעלי הדירות והדעות השונות.

חשוב לציין, כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום על חוזים בשם בעלי הדירות, או להחליט החלטות מהותיות במסגרת הפרויקט. החלטות מהותיות, הן החלטות שמשפיעות בצורה ישירה על הפרויקט, למשל: התמורה הצפויה לבעלי הדירות, עלויות עתידיות, החלפת בעלי מקצוע בפרויקט, ועוד. כל החלטה מהותית שיש לקבל – על הנציגות להביאה בפני כלל בעלי הדירות, ויש לערוך הצבעה.

כמו כן, מומלץ לקבוע כי הנציגות תוכל לקבל החלטות הנוגעות לניהול השוטף של הפרויקט, אך שאינן משליכות עליו באופן מהותי.

סיום

לנציגות הדיירים חשיבות רבה, בכדי להעניק לבעלי הדירות את התחושה כי האינטרסים שלהם מיוצגים בצורה הטובה למול גורמי המקצוע בפרויקט.

לפיכך, ועל מנת שכל בעלי הדירות ירגישו כי קולם מיוצג במסגרת הנציגות, מתקיים הליך מסודר לטובת בחירת הנציגות. הליך זה כולל את כינוס האספה על פי כללי תקנון הבית המשותף, וניהול האספה ותיעודה בצורה מסודרת.

במהלך האספה, דנים בהרכב הנציגות ובסמכויותיה. בנוגע לקבלת החלטות מהותיות בפרויקט – מקובל כי הנציגות אינה מוסמכת לקבלן בשם כלל בעלי הדירות.