בשנת 2023 נכנסו לתוקף הוראות חוק חדשות במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים. שינויים בחוק בוצעו גם בפרקי התחדשות עירונית ונוגעים במספר היבטים בפרויקטים פינוי בינוי ותמ"א 38.
אילו שינויים מהותיים נכנסו לתוקף הקשורים בתמ"א 38 ומהם התנאים החדשים לסיום התקשרות עם היזם? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
אילו שינויים נעשו בחוק הקשורים לפרויקט תמ"א 38?
השינויים המהותיים שנעשו בחוק ההסדרים הקשורים לפרויקט תמ"א 38, נוגעים בעיקר להחלת חלק מההוראות הקיימות בפרויקטים של פינוי בינוי על פרויקטים של תמ"א 38:
הפחתת הרוב הדרוש – לפני הרפורמה בחוק ההסדרים, הייתה נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות, על מנת לנקוט בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38.
הרפורמה הפחיתה את הרוב הנדרש ל66% מבעלי הדירות, בדומה לרוב הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי. שינוי זה, מהווה תמריץ לדיירים הסרבנים להסכים לפרויקט שכן הפחתת הרוב הדרוש מגדילה את הסיכוי שתוגש נגדם תביעת נזיקין.
החלת עילות הסירוב שבחוק פינוי בינוי – חוק פינוי בינוי קובע מהן העילות הסבירות לסירוב דיירים לפרויקט פינוי בינוי. כך, במידה שהסירוב נובע מאחת מהסיבות המפורטות בחוק, הדייר הסרבן לא יהיה חשוף לתביעת נזיקין.
הרפורמה החוק ההסדרים, מחילה את עילות הסירוב הרלוונטיות שבחוק פינוי בינוי גם על פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק.
שקיפות וחובת גילוי – סעיף 6 לחוק פינוי בינוי קובע כי קמה חובה של שקיפות וחובת גילוי בהסכמי פינוי בינוי. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים החילו את הוראות סעיף זה גם על עסקאות בפרויקט תמ"א 38.
סעיף זה חשוב כיוון שהפרתו בנסיבות מסוימות מאפשרת לבעלי הדירות לבטל את ההסכם גם כאשר חתמו על חוזה מחייב.
מהם התנאים החדשים לסיום ההתקשרות בפרויקט התחדשות עירונית?
ישנם 2 תנאים חדשים לסיום ההתקשרות עם היזם בפרויקט התחדשות עירונית, שנכנסו לתוקף במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים.
התנאי הראשון מאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה עם היזם באופן חד צדדי במקרים בהם לא התגבשה תוכנית מפורטת לפרויקט תוך 4 שנים ממועד ההתקשרות.
התנאי השני המאפשר את ביטול העסקה באופן חד צדדי נוגע למקרים בהם חלפו שנתיים ממועד ההתקשרות בהסכם, במהלכן יזם הפרויקט לא יצר קשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות.
שינוי זה הוא חשוב ורלוונטי לנוכח העובדה כי פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים להתעכב ולהמשך זמן רב, מה שגורם לכך שיזמי הנדל"ן לעיתים אינם מעדכנים את בעלי הדירות בהתקדמות הפרויקט.
שינוי מהותי שאושר – הקלה בתהליך של הוצאת היתר בנייה
הרפורמה בחוק ההסדרים כוללת גם הקלה בתהליך של הוצאת היתר בנייה.
קושי ידוע בעניין פרויקטים של התחדשות עירונית הוא משך התהליך והזמן הארוך הנדרש להוצאת היתר בנייה.
הפתרון לבעיה זו שנמצא בחוק ההסדרים החדש, הוא הסמכה של אדריכלים לחתום על היתרי בנייה במסגרת וועדות מקומיות ובכך להקל ולקצר את תהליך הוצאת היתר הבניה בהתחדשות עירונית.
חשוב לציין, כי למרות הסמכתם של האדריכלים למתן היתרי בנייה, כל היתר שיינתן ייבחן על ידי מכון בקרה שייתן אישור סופי, זאת כדי לוודא כי האישורים שניתנים על ידי האדריכלים אכן תואמים את נהלי הבטיחות השונים.
אפשרות חדשה למכירת הנכס בכל שלב בעסקה
שינוי מהותי נוסף שנכנס לתוקף במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים, קשור לאפשרות החדשה של בעלי הדירות למכירת הנכס בכל שלב בעסקה.
בעבר, מכירת הנכס בעיצומו של פרויקט התחדשות עירונית התאפשרה רק לאחר קבלת טופס 4 ובכל מקרה החשיבו את מכירת הנכס בנקודת זמן זו כמכירת קרקע.
משמעות הדבר הייתה שבעל דירה שרצה למכור את דירתו בעיצומו של הפרויקט לא קיבל הטבות מס.
השינוי בחוק, מאפשר לבעלי הדירות למכור את הדירה בכל שלב בעסקה ובו זמנית ליהנות מהטבות מס ופטורים שונים.
לסיכום, הרפורמה בחוק ההסדרים הביאה איתה שינויים רבים גם בהיבטים הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית.
חשוב להבין, ששינויים אלה הם משמעותיים ובעלי השפעה הן על בעלי הדירות בפרויקט והן על יזמי הנדל"ן.
לכן, טרם התקשרות בחוזה, מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום שבקיא בשינויים שנעשו בחוק לקבלת ייעוץ משפטי וזאת על מנת לייעל את התהליך.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר