במסגרת תמ"א 38 ניתנות זכויות בניה לקומה אחת נוספת, במטרה לקדם את הפרויקט לגלגל את עלויות החיזוק לבעלי הבתים המשותפים. במאמר זה נסקור את הכשלים הכלכליים של התוכנית, שיצרו בעיות של אי כדאיות פרויקט תמ"א 38 וכיצד עיריית רמת גן פותרת כשלים אלו.
בניית קומה אחת נוספת בזכויות הבניה
בהתאם להוראה 11.1.2 לתמ"א 38, ממשלת ישראל מתירה הקמת קומה אחת נוספת למבנה בו יבוצע פרויקט תמ"א 38.
קיימות גם אפשרויות נוספות בדרך המימוש לעניין זה יכולות להיות:
• מתן היתר בניה להשלמת קומה מפולשת (סגירת קומת עמודי הבניין).
• או בניית אגף נוסף לבנין – אשר יאפשר לכל דייר להרחיב את דירתו בשטח של עד 25 מ"ר.
כמובן, שקבלת זכויות בניה מכוח התוכנית כפופה לשיקול הדעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.
מימוש זכויות הבנייה יכולים להתבצע דרך התקשרות עם יזם או קבלן אשר בתמורה לזכויות הבניה יבצע את חיזוק הבניין לטובת הדיירים.
בעיית אי כדאיות כלכלית בקומה אחת בלבד
ככל עסקת מכר, הכלת פרויקט תמ"א 38 על מבנה, מצריכה כדאיות כלכלית (לכעורה) לשני צדדי העסקה. התמריצים הכלכליים שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספקים כדי לממן את החיזוק.
זאת כיוון שהתוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. כיוון שכך זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה.
הענקת הזכויות ברמה של תוכנית מתאר ארצית, בהיקף גדול יותר, ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים שונים כגון מצב התשתיות, מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכדומה, עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות.
בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של היישוב.
הבעיה שנוצרת בפריפריה בעקבות העדר התמריצים הכלכליים לחיזוק מבנים הופכת את תמ"א 38 לכמעט לא משמעותית באזורי הצפון והדרום.
לפי חברת הסקרים גאוקרטוגרפיה רק כמחצית אחוז מהמבנים בצפון ובדרום מתאימים לתוכנית כפי שהיא מנוסחת כעת לפי בחינת המרכיבים מזווית של כדאיות כלכלית וזאת לעומת כשלושים אחוז מהמבנים המתאימים בתל אביב.
פתרון עיריית רמת גן
הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב אישרה ביום 27.4.09 את המלצת עירית רמת-גן להפקיד תכנית לבניית קומה נוספת על זו המאושרת על ידי תמ"א 38. עיריית רמת-גן היא העירייה הראשונה במחוז תל אביב אשר מגישה בקשה כזו.
הרציונאל מאחורי החלטת עיריית רמת גן הוא שיפור התמריצים הכלכליים ליזם, זאת עקב מיעוט הבקשות. הגישה הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיריית רמת-גן המלצה לוועדה המחוזית להפקיד תוכנית שמטרתה לאפשר בניית קומה אחת נוספת בנוסף למוגדר בהוראות תמ"א 38.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר