תמ"א 38 נתקלה בקשיים שונים, ככל תוכנית גדולה בתחילתה. מכשולים כדוגמת יצירת הסכמה מלאה של בעלי הדירות, רישוי הקומה הנוספת, מיסוי ומימון העסקה, העלו סימני שאלה רבים ואף מנעו יוזמות במבנים שונים ברחבי הארץ.
מיום אישור התוכנית ביום 14/04/05, ניתנו רק כ-17 היתרי בנייה במשך ארבע שנים! מספר עלוב לעומת הפוטנציאל המגולם בתוכנית, שהוא מאות אלפי מבנים.
משנת 2005, החלה הממשלה לחוקק חוקים ותקנות שעזרו לקדם את התוכנית, כיום על פי דעתנו בתחום נפתרו רוב הקשיים והדלת למעוניינים להיכלל בתוכנית פתוחה ומזמינה.
לראיה, בשנה האחרונה יצאו לדרך פרויקטים שונים בתחום, בעיקר בערי המרכז.
במאמר זה נסקור את הקשיים שנתקלה התוכנית ועומדים בפניה כיום. למרות הקשיים, שעדיין קיימים, חשוב להבין שהממשלה העבירה את האחראיות לפתרון הבעיה וחיזוק המבנים לידי בעלי המבנים, שהם הנפגעים הפוטנציאליים העיקריים בתרחיש רעידת אדמה במדינה.
הבעיות בפני מימוש תמ"א 38
1. הסכמת דיירי הבית המשותף (ראה מאמר נוסף מרחיב בנושא):
המכשלה העיקרית בימים אלו למימוש תמ"א 38, היא קבלת הסכמת דיירי הבית המשותף למימושה. עדויות רבות מהשטח מגלות כי בין הדיירים לבין עצמם ישנם מחלוקות רבות הנוגעות לאופן ביצוע התמ"א והאם כלל ליישמה ברכושם הפרטי.
יש לזכור, כי נכסו של אדם הוא זכות "מקודשת" במשפט ואין לפגוע בנכס או לאלצו לעבור שינוי שבעליו אינו מעוניין בו. בעיות נוספות כגון "הדייר הסרבן" או "הדייר הסחטן",
מהוות מכשלה משמעותית בהשגת הסכמה מלאה למימוש הפרויקט, שכן בנוסחה המקורי מיום אישורה (14/04/05), דרשה התוכנית את אישור כל בעלי הנכסים בבניין.
הגיון כלכלי פשוט מספיק כדי להבין שדרישת הסכמה מלאה, אינה אפשרית ויוצרת אלמנטים סחטניים. בינואר 2008, נקבע בתקנה מנגנון המאפשר לרכך את הדרישה ולהסתפק ברף הסכמה נמוך יותר (\ 66% מבעלי הדירות)
ובלבד שההחלטה אושרה על ידי המפקח על רישום המקרקעין. עם זאת, יזמים הפועלים בתחום טוענים כי לא יחתמו על עסקה במקרה שלא הושגה הסכמה של כל הדיירים.
הסיבה לכך, לדבריהם, היא קשיים שדיירים סרבנים עלולים לגרום – ולכך עדיין לא נמצא פתרון.
2. חסמים יזמיים / כלכליים:
תוכנית תמ"א היא למעשה עסקת הרכש של היזם הרוכש זכויות בנייה, ובתמורה מחזק את הבניין, בונה מעלית, משפץ את חזית הבניין ומבצע שיפורים נוספים על פי הסכם.
לב העסקה היא קבלת "יש מאין", כלומר, בעלי הנכסים זוכים בזכויות בנייה, ואותם את מוכרים ליזם בתמורה לאמור לעיל. היזם משפץ את הנכס ומממן את השיפוץ ע"י מכירה עתידית של הדירות בקומה העליונה.
הקושי מתעורר, כאשר לא ברור האם עסקה זו משתלמת ליזם, שמבחינתו נכנס ל"הרפתקה" – עסקה מורכבת למדי שבו הם מתקשר עם מספר רב של גורמים ומיותר לציין שחיזוק המבנה היא אינה פעולה שאותה מבצע קבלן חדשות לבקרים ולכן היא כרוכה בעלויות נוספות.
אם כן, התמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. ניתן להעלות תהייה, למה לא אפשרה המדינה זכויות בנייה נוספות? למה לא ניתנו זכויות בנייה שיאפשרו בניית שתי קומות בבניין המשותף?
הסיבה לכך, שעולה מדיוני הוועדה אשר יזמה את תמ"א 38 היא הניסיון למנוע פגיעה ברקמה העירונית הסובלת מצפיפות ובעיות חנייה.
יש לציין שעיריות, פרוגרסיביות בנושאי תמ"א 38, כגון רחובות ורמת גן (להכניס קישור למאמרים), אכן הרימו את הכפפה ואישרו בנייה של מספר קומות נוספות מעבר למאושר בתמ"א המקורית. שינויים אלו הובילו להתעוררות בנושא והובילו למספר רב של התעוררות יזמית ואישור היתרי בנייה בתחום עיריות אלו.
3. בירוקרטיה
אחת מהבעיות הידועות שאיתם נאלצים יזמים ודיירים להתמודד עימם היא קושי רב בכל הנוגע להליכי הרישוי. דרישות התוכנית מסובכות וארוכות, וועדות מקומיות ומחוזיות מעורבות בכל אישור ואישור. גורמים אלו סובלים מבעיות תקצוב שמובילה לסחבת בירוקרטית.
אחת ממטלותיה של הוועדה המקומית היא לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן. על אף שחלפו ארבע שנים מאז הוכרזה התמ"א, עיריות רבות עדיין לא ערוכות ליישום התוכנית בתחומן.
מנגד, קיימות עיריות מפותחות כגון רמת גן, רחובות וראשון לציון,שבהן נערכים סקרים ובדיקות יזומות לקידום פרויקטי תמ"א 38.
4. מיסוי (ראה מאמר נוסף מרחיב בתחום)
הרצון לממש את תמ"א 38 בקנה מידה ארצי, הוביל את הגופים התכנוניים למסקנה שיש להקל במס עם סוג עסקאות אלו. בעיה זו מתקשרת לבעיית התמריצים הכלכליים שהובהרה לעיל, שכן מיסוי פועל כתמריץ כלכלי שלילי למימוש פרויקטים רבים.
בתחילת דרכה של התמ"א לא נתנו כמעט פתורים והקלות בהיבט המיסוי ולכן עסקאות רבות מיאנו לצאת לדרכם. בשל כך הוחלט לצאת בשורה של הקלות בתחום המיסוי אשר מתבטאות בשינויי חקיקה שונים .
על פי הנחיות מקצועיות שפרסמו מס הכנסה ורשויות אחרות, יינתן פטור גורף לדיירים בכל הקשור לחבויות אפשריות למס הכנסה, מס שבח, מס מכירה וכן בגין עסקות מהסוג הנדון. כמו כן, עסקות אלה ייהנו גם מפטור מהיטל השבח.
סיכום- תמ"א 38 החלום ושיברו
מיום הוכרזה תמ"א 38, התנהלות הממשלה והרשויות התאפיינה בתחילה בעצלתיים ובהמשך, עד יום זה, קיימת התעוררות ורצון רב לעודד את הפרויקט תוך מטרה ברורה להביא לחיזוק המבנים.
חשוב לזכור שהתוכנית מורכבת ומלאת אתגרים, עם זאת, לדעתנו ולאור ההתרחשויות בשוק הנדל"ן בכלל ושוק תמ"א 38, בפרט, התקופה הנוכחית היא תור זהב בכל הנוגע לתמ"א ואנו ממליצים לכל הצדדים בתחום לפעול במרץ.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר