תמ"א 38 – הוספת מרפסת

הוספת מרפסת בתמ"א 38

תמ"א 38 מעניקה לדיירים הטבות רבות ובין היתר חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד וכן הוספת מרפסת.לא תמיד ישנה כדאיות כלכלית להוספת מרפסת במסגרת תמ"א 38 והדבר פתוח למו"מ שבין הדיירים לבין היזם.

ברור, כי ועד בית או נציגות דיירים שידעו למקסם את המירב במסגרת המו"מ בין הצדדים ישאפו להוספת מרפסת לכל דירה שכן אותה מרפסת שמש מהווה שיפור ניכר באיכות החיים של הדיירים עצמם וכן מעלה באופן ניכר את השווי של אותה דירת מגורים.

מתי יקבלו הדיירים את הוספת המרפסת במסגרת תמ"א 38?

אחת מההטבות הרבות של תמ"א 38 הנה הוספת מרפסת לדיירים. באופן רגיל אנו נתקלים הרבה בשאלות לגבי הוספת מרפסת זו. דיירים מבקשים לדעת האם הם יהיו זכאים לקבל הוספת מרפסת כזו כחלק מעבודות החיזוק אם לאו.

ברור, כי ככל שהפרויקט הנו יותר ריווחי עבור היזם יהיה לו תמריץ גבוה יותר להתחייב להוספת מרפסת לכלל הדיירים.חשוב להדגיש, מדובר בנושא כלכלי טהור שיש לו קשר לרווחיות של היזם.לכן, נבחן מתי ליזם יהיה יותר כדאי ליתן את אותה הוספת מרפסת.

הוספת מרפסת באזורי ביקוש

באופן גס, ניתן לומר כי ההטבות שמקבלים הדיירים הנם לפי סדר הסדר הבא (מבחינת היכולת הכלכלית לקבלם):

1. חיזוק המבנה וביסוסו.

2. הוספת מעלית.

3. שיפוץ חיצוני של המבנה.

4. הוספת ממ"ד.

5. הוספת מרפסת שמש.

ברור, כי זוהי חלוקה מאוד שרירותית אך היא משקפת את המציאות בדרך כלל.כמו כן, גם ברור לכל כי ככל שמרכיב הקרקע הנו יקר יותר כך גם מחיר הדירה שיבנה היזם יהיה גבוה יותר וכך גם הדיירים יקבלו יותר הטבות מאת היזם.

כך למשל, ברור כי בתל אביב הרווחיות של היזמים הנה גבוהה יותר וברור כי שם יהא לדיירים כוח מיקוח גדול בקשר לאותה הוספת מרפסת.

למענה לשאלות נוספות בנושא תמ"א 38, בקרו בפורום תמ"א38 של אתר הפורומים המשפטיים.

ברור גם, כי בערים יותר מרוחקות כגון: אשדוד, נתניה וכד' (על ערים יותר רחוקות מהמרכז כרגע קשה לדבר בקשר לביצוע של תמ"א 38) הסיכוי של הדיירים לקבל את הוספת המרפסת הנו נמוך באופן יחסי ובדרך כלל שם יסתפקו בהוספת מעלית ובעצם חיזוק המבנה.

מעניין לציין, כי ישנם ערים שפעלו נמרצות במסגרת תמ"א 38 וגם שם סביר להניח כי לדיירים ישנו כוח מיקוח גבוה יותר.

הוספת מרפסת בראשון לציון וברמת גן

שתי עיריות אלה הן עיריות לדוגמא שפעלו באופן נמרץ להגדלת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 באופן שמגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור היזם ומגדיל את הרווחיות בעבורו. כך למשל, פעלה עיריית ראשון לציון להגיש תוכנית מפורטת שכבר הופקדה, לפיה בתנאים מסוימים יהיה ניתן לבנות עד ארבע קומות במסגרת הזכויות לפי תמ"א 38.

עוד עירייה שפעלה באופן דומה היא עיריית רמת גן, שפעלה להגיש תוכנית מפורטת שגם היא הופקדה כבר לפיה יהיה ניתן לבנות קומה נוספת מעבר לקומה המאושרת בתמ"א. דהיינו, ניתן יהיה לבנות שתי קומות נוספות במקום קומה אחת בלבד.

ברור, כי לתושבי ראשון לציון ולתושבי רמת גן, יהיה יותר קל במו"מ מול היזם להתעקש על הוספת מרפסת שמש לכל דייר, שכן ליזם את היכולת הכלכלית לעשות זאת ועדיין להרוויח מהפרויקט.

ניתן לראות כי עיריות שפעלו כן, הגדילו את הסיכויים של התושבים שלהם לשפר את האיכות חיים שלהם באופן ניכר (מעבר להצלת החיים במקרה של אסון חלילה בעת קרות רעידת אדמה) וסביר להניח כי דיירים בעיר שמקבילה לראשון לציון מבחינת המחיר (חולון / בת ים / פתח תקווה וכדו')

לא יוכלו לקבל מרפסת שמש במסגרת המו"מ או שיהיה להם הרבה יותר קשה לקבל הוספת מרפסת מאשר תושבים הגרים בראשון לציון.

סיכום – הוספת מרפסת

גם בקשר להוספת המרפסת מסתבר כי כדאי לגור באזורי ביקוש שכן הוספת המרפסת היא אופציונאלית בלבד והיא תלויה בכדאיות הכלכליות שיש ליזם ובכושר המיקוח של הדיירים.
עיריות אשר השכילו להכין תוכניות מפורטות להגדלת זכויות הבנייה מכוח התמ"א,

גם אם אינם מצויות בשיא אזורי הביקוש בתל אביב (כגון ראשון לציון) הרי שהגדילו משמעותית את הסיכויים של תושביהן לזכות באותה הוספת מרפסת שמש מיוחלת.

ראוי היה כי כל העיריות ייקחו דוגמה מאת עריית ראשון לציון ומאת עריית רמת גן ויחלו לפעול לשם מימוש תמ"א 38 בעיר שלהם ביתר קלות תוך כדי מתן זכויות בניה נוספות לפי התמ"א על פי הגשת תוכנית מפורטת מתאימה לאישור הועדה המחוזית ובכך ירוויחו קודם כל,

בהשגת דיור בטוח לתושבים בעת קרות חלילה רעידת אדמה ובשוליים יוכלו לסייע לתושביהם לקבל במסגרת עבודות החיזוק גם הוספת מרפסת שמש.