תמ"א 38 – בניית ממד

בניית ממד בתמ"א 38

תמ"א 38 מעניקה לדיירים הטבות רבות ובין היתר חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, הוספת מעלית, בניית ממד וכן הוספת מרפסת. לא תמיד ישנה כדאיות כלכלית לבניית ממד במסגרת תמ"א 38 והדבר פתוח למו"מ שבין הדיירים לבין היזם. ברור, כי ועד בית או נציגות דיירים שידעו למקסם את המירב במסגרת המו"מ בין הצדדים ישאפו לבניית ממד שמעבר לשיפור באיכות החיים תורם גם לחיזוק המבנה.

חשיבות התעקשות הדיירים על בניית ממד

אחת מההטבות הרבות של תמ"א 38 הנה בניית ממד לדיירים בגודל של עד 12 מטר.

כמובן כי כל שיפור בבניין הנו שיפור חשוב והכרחי אך לבניית הממד ישנה חשיבות מיוחדת מעבר להוספת פרטים אחרים כגון: מרפסת שמש.

בניית הממד נותנת לדיירים את היתרונות הבאים

1. ביטחון נפשי מפני איום בטחוני – כיום, במציאות הביטחונית בישראל, כאשר איום הטילים הוא לא איום בעלמא, ישנה חשיבות כי לכל אדם יהא ממד בביתו אשר אליו הוא יוכל לגשת במקרה של התקפה כנגד ישראל. אם בעבר מישהו חשב שיש בכך "לוקסוס" הרי שכיום ברור לכל כי מדובר בעניין קיומי כמעט.

2. חיזוק של ממש למבנה כנגד רעידות אדמה – בניית ממד מבטון וחיבורו לבניין מהווים כשלעצמם חיזוק וביסוס למבנה. יש בעצם בניית הממד משום חיזוקו של המבנה כנגד רעידות אדמה. זה כשלעצמו חשוב מספיק על מנת להתעקש על בניית ממד כחלק מביצוע הפרויקט לפי תמ"א 38.

3. שיפור באיכות החיים – מדובר על הוספת מטרים נוספים לבית אשר מגדילים את הבית לשימוש בני המשפחה כאשר בנייה זו נהנית מכל הפטורים שמוענקים לבניה במסגרת התמ"א כגון פטור של 90% מהיטל השבחה ופטור ממס שבח.

לרשותך, פורום תמ"א 38 של אתר הפורומים המשפטיים לכל שאלה נוספת בנושא תמ"א 38.

מתי יקבלו הדיירים את בניית הממד במסגרת תמ"א 38

באופן רגיל אנו נתקלים הרבה בשאלות לגבי בניית ממד זו. דיירים מבקשים לדעת האם הם יהיו זכאים לקבל בניית ממד כחלק מעבודות החיזוק אם לאו. ברור, כי ככל שהפרויקט הנו יותר ריווחי עבור היזם יהיה לו תמריץ גבוה יותר להתחייב לבניית ממד לכלל הדיירים. חשוב להדגיש, מדובר בנושא כלכלי טהור שיש לו קשר לרווחיות של היזם אם כי לעצם בניית הממד גם מימד הנדסי בכך שעצם בניית הממד וחיבורו לבניין גם מחזקת בפועל את הבניין כנגד רעידות אדמה ותורם לביסוסו.

בניית ממד באזורי ביקוש

ברור לכל כי ככל שמרכיב הקרקע הנו יקר יותר כך גם מחיר הדירה שיבנה היזם יהיה גבוה יותר וכך גם הדיירים יקבלו יותר הטבות מאת היזם. כך למשל, ברור כי בתל אביב הרווחיות של היזמים הנה גבוהה יותר וברור כי שם יהא לדיירים כוח מיקוח גדול בקשר לבניית הממד. ברור גם, כי בערים יותר מרוחקות כגון: אשדוד, נתניה וכד' (על ערים יותר רחוקות מהמרכז כרגע קשה לדבר בקשר לביצוע של תמ"א 38) הסיכוי של הדיירים לקבל את בניית הממד הנו נמוך באופן יחסי ובדרך כלל שם יסתפקו בהוספת מעלית ובעצם חיזוק המבנה. מעניין לציין, כי ישנם ערים שפעלו נמרצות במסגרת תמ"א 38 וגם שם סביר להניח כי לדיירים ישנו כוח מיקוח גבוה יותר.

בניית ממד בראשון לציון וברמת גן

שתי עיריות אלה הן עיריות לדוגמא שפעלו באופן נמרץ להגדלת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 באופן שמגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור היזם ומגדיל את הרווחיות בעבורו.

כך למשל, פעלה עיריית ראשון לציון להגיש תוכנית מפורטת שכבר הופקדה, לפיה בתנאים מסוימים יהיה ניתן לבנות עד ארבע קומות במסגרת הזכויות לפי תמ"א 38.

עוד עירייה שפעלה באופן דומה היא עיריית רמת גן, שפעלה להגיש תוכנית מפורטת שגם היא הופקדה כבר לפיה יהיה ניתן לבנות קומה נוספת מעבר לקומה המאושרת בתמ"א. דהיינו, ניתן יהיה לבנות שתי קומות נוספות במקום קומה אחת בלבד.

ברור, כי לתושבי ראשון לציון ולתושבי רמת גן, יהיה יותר קל במו"מ מול היזם להתעקש על בניית ממד לכל דייר, שכן ליזם את היכולת הכלכלית לעשות זאת ועדיין להרוויח מהפרויקט. ניתן לראות כי עיריות שפעלו כן, הגדילו את הסיכויים של התושבים שלהם לשפר את האיכות חיים שלהם באופן ניכר (מעבר להצלת החיים במקרה של אסון חלילה בעת קרות רעידת אדמה) וסביר להניח כי דיירים בעיר שמקבילה לראשון לציון מבחינת המחיר (חולון / בת ים / פתח תקווה וכדו') לא יוכלו לקבל בניית ממד במסגרת המו"מ או שיהיה להם הרבה יותר קשה לקבל בניית ממד מאשר תושבים הגרים בראשון לציון.

סיכום – בניית ממד

לבניית הממד אספקט ביטחוני מובהק בהיותו מציל חיים במקרה של התקפת טילים (חלילה) כנגד ישראל וכן אספקט בטיחותי מובהק בעת קרות רעידת אדמה שכן הוא מסייע לחיזוק הבניין ולביסוסו.
חשוב ביותר כי דיירים ידעו כי בניית המדד היא חיונית ביותר ויש להתעקש עליה באופן מיוחד גם במחיר ויתור על הטבות אחרות (אם יש צורך בכך) כגון הוספת מרפסת שמש.

תמ"א 38 – בניית ממד

בניית ממד – מבוא

בניית ממד משמעותה הרחבת יחידת המגורים הקיימת ולכן אפשרות זו המוצעת לדיירי בניין אשר יחליט לבצע את תמא 38 היא כדאית ואף משתלמת וכדאי להכיר אותה לפני ביצוע הפרויקט.

מטרת בניית ממד

ממד פירושו מרחב מוגן דירתי, כלומר חדר נוסף בדירת מגורים אשר משמש כמקלט למקרה של התקפה כאשר יש צורך להיכנס למרחב מוגן ולהתגונן.

בניית ממד היא בעצם בניה של מקלט בתוך יחידת המגורים כאשר תפקידו לשמש את תושבי היחידה. מטרת בניית ממד היא לספק מיגון בפני התקפה אווירית או התקפה של טילים כאשר אין מספיק זמן תגובה כדי לאפשר לתושבים לרדת למקלטים. המחשבה היא לאפשר הגעה לחדר ממוגן בזמן קצר ביותר ולהפוך את החדר לחלק מדירות המגורים.

בעקבות מלחמת המפרץ, הוחלט בישראל על הקמת המרחבים המוגנים בכל בנייה חדשה. בניית ממד תעשה באמצעות בטון מזוין מלא בלבד, דלת חזקה ועמידה מפני הדף וחלון אטום ועמיד אף הוא.

מה בין בניית ממד לתמ"א 38בניית ממד

בשנת 2005 החליטה ממשלת ישראל להיערך לקראת רעידת אדמה צפויה. הממשלה אישרה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה (הקרויה תמ"א 38) והחליטה לממשה.

בישראל אמנם קיים תקן בנייה, עוד משנת 1975, המחייב את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה, אך התקן אינו חל על מבנים ישנים. תמא 38 בעצם דואגת לחזק מבנים אלו אשר יש סיכון בקריסתם, ולכן לא כל בניין יכול להוות חלק מהפרויקט, יש לעמוד במספר קריטריונים כדי שדיירי הבניין יוכלו לחזק את עמידות הבניין ולקבל מנגד הטבות והיתרי בנייה אשר יעלו את שווי הנכס ובלי שיוציאו כל הוצאה כספית.

התוכנית קובעת כי מימוש תמא 38 יקרה מאוד וכרוכה בהוצאות כספיות גדולות והתושבים לא יוכלו לעמוד בהוצאות אלו וכך התוכנית לא תוכל לצאת לפועל. כדי לעודד דיירים לממש את תמא 38, מציעה התוכנית הטבות בנייה לדיירים הכוללות בניית יחידות דיור חדשות בבית המגורים, הרחבת היחידות הקיימות על ידי בניית ממד או מרפסת ועוד אשר ניתן לשלב כמה מהן יחדיו.

במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף לדירה עד 25 מ"ר כאשר ניתן בשטח זה לאפשר בניית ממד. חשוב לזכור את הקשר בין התמריץ לבין מטרות הפרוייקט, שכן, ברגע שמוסיפים למבנה טור של חדרי ממד, כלומר חדרי ממד שעומדים זה מעל זה, נוצר בעצם אלמנט המחזק את המבנה מפני רעידות אדמה.

הדרך למימוש תמא 38 והשימוש בתמריץ בניית ממד

תמא 38 חלה על מבנים אשר קיבלו היתר בניה לפני 1.1.1980, מבנים של 3 קומות ויותר.

במידה ויבחרו הדיירים במימוש תמא 38 על ידי בניית יחידות דיור נוספות, ימסרו הדיירים את הטבות הבנייה שלהם לקבלן המבצע את עבודות החיזוק ובכך יהיו הדיירים פטורים מתשלום העבודה לקבלן.

הקבלן אשר יקבל לרשותו את זכויות הבנייה של הדיירים יבצע את העבודות הבאות בבית המגורים כאשר כל הוצאות הבנייה הן על חשבונו והוא מזוכה מעצם מכירת היחידות החדשות:

א. חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.

ב. הוספת מעלית נוסעים

ג. שיפוץ המבנה החיצוני וחדר המדרגות

ד. שיפוץ חדר האשפה

ה. בניה או הוספה של מרפסות שמש ועוד.

התוצאה הסופית היא בניין עמיד וחזק יותר בפני רעידות אדמה וכן עלייה בערך הדירות באופן משמעותי ללא כל הוצאה כספית של דיירי הבניין כאשר הם בעצם מוותרים רק על זכויות הבנייה החדשות המוענקות להם.