פטור ממס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית

מס שבח הוא מס שמשלמים בכל עסקה של מכירת זכויות בנכס, כאשר המחיר בו בעל הזכויות קנה את הנכס הוא נמוך מהמחיר בו בעל הזכויות מכר את זכויותיו בנכס.

על אף האמור לעיל, בחלק מהמקרים המוכר פטור ממס שבח, זאת כאשר הוא עומד בתנאים מסוימים.

מתי בעלי הדירות זכאים לפטור מתשלום מס שבח כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן לממש את הזכות לקבלת פטור? כל התשובות במאמר שלפניכם.

מהם תנאי הזכאות לקבלת פטור ממס שבח בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?

ראשית כל יש להבהיר כי יש הבדל בין מס שבח להיטל השבחה. בעוד שכבר עסקנו בפטור מהיטל השבחה בפרויקטים של תמ"א, הפעם נמקד את הדברים לזכאות לפטור ממס שבח.

בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, קיימים מספר תנאי זכאות לקבלת פטור ממס שבח:

התנאי הראשון הוא שהבעלים של הדירה מכר את כלל זכויותיו בדירה שמסר במסגרת הפרויקט והתמורה שקיבל לאחר מכירת זכויותיו בדירה היא קבלת זכות מגורים בדירה חלופית או תמורה כספית אחרת.

התנאי השני הוא שהשווי של התמורה שקיבל (הדירה החלופית או התמורה הכספית) לא יהיה גבוה מתקרת השווי (הסכום הגבוה ביותר מבין האפשרויות הבאות):

150% משווי הדירה שנתן במסגרת הפרויקט או משווי של דירה אחרת בפרויקט ששטחה 120 מ"ר או משווי של דירה אחרת בפרויקט ששטחה 150% משטחה של הדירה המקורית שנתן.

חשוב לציין, מסבירה עו"ד יעל מולר, כי במידה ששווי התמורה גבוה מכל אחת משלוש האפשרויות שהוצגו לעיל, הבעלים של הדירה יידרש לשלם מס שבח רק על ההפרש בין תקרת השווי לבין שווי התמורה שקיבל.

מהם תנאי הזכאות לקבלת פטור ממס שבח בפרויקטים מסוג תמ"א 38?

תנאי הזכאות לקבלת פטור ממס שבח בפרויקטים מסוג תמ"א 38, משתנים בהתאם לסוג הפרויקט: פרויקט חיזוק המבנה או פרויקט הריסה ובנייה מחדש.

1. תמ"א 38/1 – חיזוק המבנה – במקרה שבו מדובר בפרויקט תמ"א מסוג חיזוק המבנה קיימים שני תנאים לקבלת פטור ממס שבח:

• בוצע במסגרת הפרויקט חיזוק של המבנה מפני רעידות אדמה.
• התמורה שקיבלו הדיירים בפרויקט עבור זכויות הבנייה שמסרו ליזם היא אינה תמורה כספית, אלא תמורה שבאה לידי ביטוי בדרך שירותי בניה כגון חיזוק, חנייה, מעלית, הרחבת הדירה או הוצאות עיצוב.

חשוב לציין, כי אפשרויות התמורה כפי שפורטו לעיל הן האפשרויות שהחוק מתיר, וכל חריגה מרשימה זו תחויב במס שבח.

2. תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש – במקרה שמדובר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, קיימים מספר תנאים לקבלת פטור ממס שבח:

• הבניין שנהרס הוקם מחדש וזאת בהתאם לתוכנית של הריסה וחיזוק בדרך של בנייה מחדש.
• בעל הדירה קיבל דירה חלופית ששטחה לא גדול ביותר מ25 מ"ר משטח הדירה המקורית או ששווי הדירה החלופית לא גבוה משווי הדירה המקורית.
• אחוז זכויותיו של בעל הדירה בדירה המקורית שווה לאחוז הזכויות שלו בדירה החדשה שקיבל במסגרת הפרויקט.

כיצד ניתן לממש את הזכות לפטור ממס שבח?

באופן כללי, השלב הראשון במימוש הזכות לפטור ממס שבח הוא הגשת הודעה למנהל מיסוי מקרקעין טרם חלפו 30 ימים ממועד ההתקשרות בחוזה.

לאחר מכן, יש להגיש בקשה לפטור ממס שבח, זאת באמצעות טופס הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין.

סוג הטופס שיש להגיש משתנה בהתאם לזהות מגיש הטופס ובהתאם לאופי העסקה.

לבקשה יש לצרף טפסים שונים כגון נוסח החוזה, קבלות שונות, וטפסים נוספים הנדרשים ע"פ נסיבות העניין.

כיצד מחשבים מס שבח בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?

בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, כמו בכל עסקה עליה מוטל מס שבח, גובה מס השבח הוא 25% ביחס לעלייה בשווי הדירה משנת 2014 ועד ליום מכירת הזכויות בדירה.

אך בהתאם לעסקאות פינוי בינוי, בתנאים מסוימים בעל הדירה יהיה פטור ממס שבח.

למרות זאת, וכפי שהוסבר קודם, במקרים בהם התמורה שקיבל בעל הדירה גבוהה מתקרת השווי, הוא יחויב במס שבח על ההפרש שבין שווי התמורה לתקרת השווי.

כלומר, בעל הדירה יידרש לשלם 25% מס שבח על ההפרש שבין שווי התמורה שקיבל לבין תקרת השווי.

יש לציין כי ניתן לחשב מס שבח באמצעות מחשבון מס שבח שמפעילה רשות המיסוי.

לסיכום, לעיתים מימוש הזכאות לפטור ממס שבח עשוי להיות מורכב, וכרוך בבירוקרטיה שעשויה להיות ארוכה ומתישה.

לכן, במידה שנמצאתם זכאים לפטור מתשלום מס שבח, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע למימוש הפטור וזאת על מנת לטפל בנושא באופן היעיל והמהיר ביותר.