חלופת שקד ותמ"א 38: ההבדלים והמשמעויות עבורכם

פקיעת תוקפה של תמ"א 38 עשויה להביא לשינויים משמעותיים במפת ההתחדשות העירונית בישראל. במקומה, נכנסה לתוקף חלופת שקד. החלופה נועדה לתת מענה על כשלים מובנים בתמ"א 38, וכן לאזן בין הצורך בחיזוק מבנים לבין עקרונות של תכנון עירוני מותאם ויעיל לכל רשות מקומית.

המעבר בין התוכניות משנה את כללי המשחק מהיבטים שונים, לרבות מבחינת היקף זכויות הבנייה, הליך היתר הבנייה, ועוד. ריכזנו עבורכם את כל המידע שאתם צריכים לדעת על ההבדלים בין חלופת שקד ותמ"א 38, והמשמעויות עבורכם.

מהי תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38)?

תמ"א 38 היא פרויקט התחדשות עירונית, שמטרתה חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. החיזוק התבצע על ידי עיבוי והוספת קומות למבנים (תמ"א 38/1) או על ידי הריסת המבנים ובנייתם מחדש (תמ"א 38/2). נציין, כי מדובר במבנים קיימים מלפני שנת 1980, שלא עמדו בתקן ישראלי 413 לעמידות מפני רעידות אדמה.

התכנית סיימה את תוקפה בתאריך 1.10.2023, למעט ביחס למספר רשויות מקומיות, כפי שנפרט בהמשך.  

התחדשות עירונית לאחר פקיעת תמ"א 38

סעיף 23 להוראות התמ"א 38 קבע כי רשות מקומית רשאית ליזום בעצמה ולהפעיל תוכנית להתחדשות עירונית בגבולותיה. לפי בדיקתנו, כי 18 רשויות מקומיות אכן יזמו וקידמו תוכניות מחליפות כאמור לתמ"א 38 אשר התבססו על חלופת שקד (שנפרט לגביה בהמשך).

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה להאריך את תוקף התמ"א ביחס לאותן רשויות מקומיות שיזמו כאמור ועמדו בתנאים שקבעה לעניין זה, לרבות לגבי הגשת תכנית כאמור. ככל שרשות מקומית פעלה כאמור, תוקף התמ"א של אותה רשות עשוי להתארך עד ל-18.5.2026 או עד למועד אישור התוכנית המחליפה (לפי המוקדם).

מהי חלופת שקד?

חלופת שקד נקבעה בתיקון 139 לחוק תכנון ובנייה, ונועדה לשמש חלופה יעילה ומתאימה יותר מתמ"א 38, ולספק מסגרת חדשה להתחדשות עירונית. רשות מקומית שלא פעלה כאמור לפי סעיף 23 לתמ"א, חלה עליה חלופת שקד ביחס למבנים בשטח הרשות להם היתר בנייה מלפני 1.1.1980 או מבנים שהוצא להם היתר עד 31.12.1984, בכפוף לחוות דעת מקצועית שלא נבנה לפי ת"י 413 הנ"ל.

מה עיקרי חלופת שקד?

1. תכנית + היתר: קיצור לוחות הזמנים לקבלת היתר בנייה וקידום תכנית ההתחדשות העירונית. ניתן להגיש ולקדם תב"ע (תכנית בניין עיר) ובמקביל לקבל היתר בנייה.
2. תוספת זכויות בנייה: במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) מתאפשרת תוספת עד ל- 400% (ובנסיבות מסוימות אף מעל 500%).
3. ניוד זכויות בנייה: במסלול הריסה ובנייה מחדש עד 300% ממגרש מסוים שלא ניתן לנצלן, אל מגרש קולט אחר שיכול לנצלן.
4. תוספת ממ"ד ויחידות דיור בשיעור של עד 200% במסלול של חיזוק מבנה (תמ"א 38/1).

הבדלים עיקריים בין תמ"א 38 לחלופת שקד

• תמ"א 38 היא תכנית ארצית ולא ברמת העיר, ללא התחשבות בצרכים העירוניים, וכך מגבילה את יכולת הרשויות המקומיות להשפיע על התכנון. מנגד, חלופת שקד מחייבת תוכנית מפורטת כתנאי להיתר בניה, וכאן לרשויות המקומיות שליטה רבה יותר על התכנון וניתן להתאים לצרכים העירוניים.
• במסגרת חלופת שקד, כפי שציינו, משך הזמן לקבלת היתר בניה קוצר משמעותית ביחס לתמ"א 38. 
• היקף ותוספת זכויות הבנייה: בתמ"א 38 היקף הבנייה נמדד בתוספת קומות, לעומת חלופת שקד בה, כפי שציינו, נמדד באחוזי זכויות בנייה ושיעורם גבוה משמעותית.
• תמ"א 38 לא עסקה במטלות ציבוריות, אך אילו מחויבות במסגרת חלופת שקד, ועשויות להוות פגיעה משמעותית בקידום ההתחדשות העירונית.
• בתמ"א 38 היה פטור מהיטל השבחה במסלול חיזוק מבנה, וחיוב היטל חלקי במסלול הריסה ובנייה מחדש. מנגד, בחלופת שקד נקבע היטל השבחה של 25% מההשבחה.

מה חשוב לזכור לפני שמקדמים פרויקט התחדשות עירונית?

המעבר מתמ"א 38 לחלופת שקד יצר מציאות חדשה עבור המבקשים לקדם התחדשות עירונית. ישנן עדיין מספר רשויות מקומיות בהן תמ"א 38 הוארכה, אך גם זאת לתקופה מוגבלת. כיום, כשחלופת שקד הופכת להיות התוכנית הרלוונטית להתחדשות עירונית, אנו רואים חשיבות רבה בהבנת המשמעויות המעשיות על פרויקטים עתידיים להתחדשות עירונית בכל ההיבטים שציינו. אל תהססו לפנות אלינו לצורך קבלת ייעוץ מקצועי בהליכי ההתחדשות העירונית.