פרויקטים של התחדשות עירונית מאופיינים בהתקשרות ארוכת טווח בין היזמים לבין הדיירים.
לכן, חשוב שכל צד לעסקה יידע מהן זכויותיו ומהן זכויות הצד השני, זאת על מנת להוביל לעסקה הוגנת.
מה כולל תפקידו של יזם בפרויקט התחדשות עירונית וכיצד בוחרים יזם? מהן זכויותיהם של יזמים ויזמים ממשיכים? כל התשובות במאמר שלפניכם.
מה תפקידו של יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית?
תפקידו של יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית היא לממש את תוכנית הפרויקט הן מבחינת הבנייה בשטח והן מבחינת תכנון מסלול מיסוי והגשת בקשה לקבלת היתרי בנייה.
ראשית, יזם הפרויקט מבצע בדיקת היתכנות לפרויקט, הכוללת בדיקת מדיניות מוסדות התכנון במקומיים, בדיקות הנוגעות למגבלות בנייה באיזור הפרויקט ובדיקה לגבי הרווחים שהפרויקט צפוי להניב.
עו"ד משה טייב מסביר כי תפקידו של היזם כולל עריכת פגישה ראשונית עם בעלי הדירות בבניין תוך הצגת הפרויקט והתמורה שיקבלו, ולאחר מכן גם להציג להם את התכנון האדריכלי של הפרויקט. יזם הפרויקט אחראי על העמדת ביטחונות וערבויות לדיירים בפרויקט ולגבת תוכנית מלאה של הפרויקט הכוללת גם מפרט טכני של הבניין והדירות.
על כן, תפקידו של יזם הפרויקט הוא להתמודד גם מול הדיירים הסרבנים, לדאוג לאישורים מתאימים וכדומה.
בזמן הבנייה בפועל במסגרת הפרויקט, על היזם לדאוג לעמידה בלוח הזמנים המתוכנן ולעקוב אחר ההתקדמות בפרויקט.
בסוף הפרויקט, היזם נדרש לבצע בדיקת ליקויים, למסור את הדירות בהתאם להסכם, ולאחר מכן להשלים את רישום הבית המשותף.
כיצד בוחרים יזם בפרויקטים התחדשות עירונית?
בחירת יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית צריכה להיות בחירה מושכלת שהתקבלה לאחר בדיקת מספר עניינים:
- ניסיון היזם בפרויקטים של התחדשות עירונית – כאשר מדברים על פרויקטים של התחדשות עירונית חשוב לדעת כי החוק מתעדכן ומשתנה באופן תכוף.
לכן, חשוב לבחור יזם בעל ניסיון בתחום, שהינו מומחה ובקיא בחוק על מנת שתהליך הפרויקט יהיה יעיל ומהיר ככל האפשר יחד עם תוצאה מיטבית עבור הדיירים.
- מצב כלכלי – מצבו הכלכלי של היזם הוא פרמטר חשוב ביותר כאשר מדברים על בירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית.
יש לוודא כי היזם שבחרתם יציב מבחינה פיננסית וזאת על מנת למנוע מצב בו היזם לא מסוגל כלכלית לעמוד בפרויקט שלקח על עצמו, מה שמוביל להפסדים לכל הצדדים.
- שירות היזם – פרויקט התחדשות עירונית עשוי להמשך זמן רב.
לכן, חשוב לוודא כי היזם שבחרתם הוא בעל תודעת שירות גבוהה, שילווה אתכם ויעדכן אתכם בהתקדמות הפרויקט באופן עקבי.
מהן זכויותיו של יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית?
רוב זכויותיו של יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית מוגדרות על ידי החוזה שנחתם בינו לבין בעלי הדירות בפרויקט.
באופן כללי, בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בעלי הדירות מוכרים את רוב או כלל זכויותיהם בדירה ליזם הפרויקט בתמורה לדירה חדשה בשטח גדול יותר.
כך, הזכויות שמקבל היזם על הדירה כוללות זכויות בנייה ומכירה (כמובן בכפוף למגבלות ולתמורה שמקבלים הדיירים), אולם שאר זכויותיו של היזם מוגדרות בחוזה שנחתם.
למשל, בחלק מהמקרים החוזה בין הצדדים מכיל סעיף הקובע תנאי מפסיק ששומר ליזם את הזכות להפסיק את החוזה במקרים מסוימים, לדוגמא כשמתגלה מידע שמשפיע על העסקה באופן בו העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית עבור היזם.
דוגמא נוספת היא סעיף בחוזה הקובע כי עיכובים בפרויקט שנובעים מנסיבות שלא בשליטתו של היזם לא ייחשבו כהפרה מצידו.
מיהו יזם ממשיך בפרויקט התחדשות עירונית ומהן זכויותיו?
יזם ממשיך בפרויקט התחדשות עירונית הוא יזם שהצטרף או קנה את הזכויות בפרויקט מיזם אחר במהלך תקופת הביניים.
תקופת הביניים היא הזמן שחלף ממועד חתימה על ההסכם עם הדיירים לקבלת היתר הבניה בפועל ותחילת הפרויקט, תקופה שעלולה להימשך מספר שנים.
בהקשר זה, הגדרת יום מכירת הזכויות בנכס היא קריטית לצורך חישוב מס הרכישה שיחול על היזם הממשיך בעת רכישת הפרויקט.
החוק קובע, כי זכותו של יזם ממשיך שהתקשר בחוזה עם הדיירים בתקופת הביניים, היא תשלום מס רכישה רק ביחס לחלק ששילם בפועל ליזם המקורי, ואילו מס הרכישה על השווי הכולל של הפרויקט ישולם רק במועד העסקה.
לסיכום, רוב זכויות היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית נקבעים בהתאם לתנאים שעליהם הסכימו הדיירים והיזם.
לכן, חשוב ומומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי, על מנת למנוע טעויות שיעלו לכם ביוקר ולממש באופן מלא את זכויותיכם בעסקה.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר