התחדשות עירונית פינוי בינוי (מדריך משפטי)

פינוי בינוי הוא תכנית התחדשות עירונית, במסגרתו הדיירים מפונים מהדירה לדירה חלופית, הבניינים נהרסים, ולאחר מכן נבנים מחדש, כשהם עומדים בתקני הבטיחות העדכניים,  ולרוב הם גדולים יותר ומתווספים להם ממ"ד, מעלית, חנייה ומרפסת.

מה היתרונות והחסרונות של הליך פינוי בינוי? מה חשוב לוודא לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי? מה ניתן לעשות כשיש דייר המסרב לפינוי בינוי? מהו פרויקט בינוי פינוי? ולמה חשוב לוודא שהסכם התחדשות עירונית מטיב עמכם?

מה היתרונות והחסרונות של הליך פינוי בינוי?

מה היתרונות של הליך פינוי בינוי?

הסכם פינוי בינוי יכול להיות משתלם מאוד לכל הצדדים. הדיירים מקבלים שדרוג של הדירה ללא תשלום. כך הבניין החדש יהיה חזק יותר ויעמוד בתקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה, ויתווסף לו ממ"ד, דבר שהוא נחוץ מאוד בימינו. בנוסף במרבית המקרים הדירה תורחב ויתווספו לבניין גם מתקנים חיוניים אחרים, כמו מעלית וחניות.

במקביל גם ליזם יש יתרונות רבים בהליך פינוי בינוי. היזם מקבל שטח לבנייה בבניין ויכול למכור את הדירות שהתווספו לבניין, תמורה משתלמת ביותר, עבור הבנייה.

מה החסרונות של הליך פינוי בינוי?

יחד עם היתרונות הברורים, ישנם גם חסרונות וקשיים בפרויקט פיני בינוי, שכן הדיירים נאלצים לעזוב את הדירה, לעבור למקום מגורים אחר למשך זמן ההליך שלפעמים עשוי להשתנות, ולאחר מכן לעבור פעם נוספת בחזרה לדירתם.

חסרון נוסף הוא במקרים בהם הפינוי בינוי אינו משתלם לדיירים, מסיבות כאלה ואחרות. לכן חשוב לבחון היטב את הסכם הפינוי בינוי, בטרם חותמים עליו.

מה חשוב לוודא לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי?

לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי, חשוב קודם כל להתייעץ עם עורך דין לענייני התחדשות עירונית, המבין בתחום ויוכל לסייע לכם לעבור את התהליך, עם כמה שיותר יתרונות, וכמה שפחות חסרונות.

עוד חשוב לקרוא ולהבין את ההסכם, וללמוד ממנו על הזכויות שלכם בכל מקרה ומקרה שעשוי להתרחש. שימו לב בטרם אתם חותמים על הסכם פינוי בינוי, שעל היזם מוטלות מספר חובות.

כך היזם חייב לערוך כנס של בעלי הדירות, ולהציג בפניהם את העסקה המוצעת. כמו כן על היזם להעביר את עיקרי ההסכם לכל הפחות 14 ימים בטרם להחתמת בעלי הדירות על ההסכם. על המסמך לכלול את ניסיונו המקצועי של היזם, עיקרי ההסכם, העקרונות לאופן בו תתקבל התמורה עבור בעלי הדירות, והביטחונות המוצעים במקרה שהיזם יפר את התחייבותו.

חשוב שלפני החתימה על ההסכם תערכו בירור על היזם ועל הקבלן, על מנת לצמצם את הסיכוי להיקלע למקרים בהם היזם או הקבלן פושט את הרגל, והליך הפינוי בינוי נתקע.

בנוסף חשוב לברר את לוח הזמנים לו התחייב היזם בהסכם, ולבחון שהוא עומד בדרישות החוק. שימו לב שהיזם נדרש להוציא הודעה לבעלי הדירות לאחר שהוא מתחיל להחתים את בעלי הדירות, על מנת שבעלי הדירות ידעו מתי מתחיל לוח הזמנים לו התחייב היזם, ויוכלו לעקוב אחריו.

מה ניתן לעשות כשיש דייר המסרב לפינוי בינוי?

על מנת להתחיל בתהליך של פינוי בינוי נדרשת הסכמה מיוחדת של לפחות שני שליש מבעלי הדירות במתחם. כאשר קיים הרוב להתחלת ההליך, ניתן לבחון את סירוב הדיירים, ובמקרים המתאימים לתבוע את הדייר הסרבן, על נזק שיגרם לדיירים האחרים כתוצאה מהסירוב.

שימו לב שישנם מקרים המצדיקים סירוב של דייר לחתום על הסכם פינוי בינוי. כך למשל במקרים שישנן נסיבות חריגות ומיוחדות של בעל הדירה המצדיקות את הסירוב, במקרים שההסכם אינו משתלם כלכלית, אם לא הוצעו מגורים חלופיים הולמים, כאשר היזם לא הציע ביטחונות הולמים למקרה של הפרת ההסכם, או במקרים שונים בהם היזם אינו עומד בדרישות שהוא מחויב בהן על פי חוק.

מהו פרויקט בינוי פינוי?

פרויקט בינוי פינוי, הוא פרויקט הפוך מפרויקט פינוי בינוי. פרויקט בינוי פינוי מתחיל קודם בבנייה של מבנה חדש, ורק לאחר השלמת הבנייה, מתחילים בהריסת המבנים הישנים.

היתרון של פרויקט בינוי פינוי הוא גדול, שכן הדיירים לא נדרשים לעזוב את דירתם לדירה בשכירות, לזמן שאינו ידוע באופן מדויק, והם אינם נדרשים למעבר כפול (בחזרה לדירה שלהם). כך נחסכת מהדיירים טרחה רבה, וגם נחסכות עלויות לא מעטות ליזמים.

יחד עם זאת, פרויקט בינוי פינוי ניתן לקיים רק במקומות בהם יש בקרבת המבנים, שטח לא בנוי המיועד ומתאים לבנייה.

הסכם התחדשות עירונית שיטיב עמכם

בשורה התחתונה, התחדשות עירונית פינוי בינוי עשויה להטיב עם הדיירים, ולאפשר להם עסקה משתלמת וכדאית של שיפור הדירה שלהם, ללא תשלום על הבנייה. יחד עם זאת, ישנם גם חסרונות ברורים בהליך, שעיקרם הוא המעבר לדירה אחרת וחוסר הוודאות בו הם שרויים עד לקבלת הדירה החדשה.

פרויקט בינוי פינוי, יכול להקל מאוד על הקשיים הקיימים בפרויקט פינוי בינוי, אך חסרונו העיקרי הוא שהוא דורש שטח לא בנוי הסמוך למבנה הישן, דבר שהוא חריג יותר בנוף העירוני.

לאור החסרונות והיתרונות הגלומים בהסכמי התחדשות עירונית, לפני חתימה על ההסכם, חשוב לבחון אותו היטב ולוודא שאתם מצמצמים את החסרונות האפשריים, וממקסמים את היתרונות הגלומים בו.