האם יש סיכוי להתחדשות עירונית בפריפריה? (מדריך משפטי)

ודאי שמעתם על הליכי התחדשות עירונית רבים שמקודמים לצורך שיפור סביבת המחיה העירונית. אך כמות הפרויקטים הראויה להערצה שקיימת במרכז הארץ, אינה מעידה על הכמות הזעומה של הליכי התחדשות עירונית בפריפריה.

המספרים של הליכי התחדשות עירונית בפריפריה הם אפסיים, וזאת למרות שמטרתם המקורית הייתה לחזק מבנים שנבנו בעיקר בפריפריה, לפני שנות השמונים. על אף המספרים העגומים, בחנו במדריך משפטי מקצועי זה, האם בכל זאת יש סיכוי להתחדשות עירונית בפריפריה.

מה המטרה של התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הליך שמטרתו לחזק, לשפר ולמגן את הדירות והתשתיות העירוניות, באמצעות חיזוק מבנים ישנים או הריסה של מבנים ישנים ובניית חדשים תחתם.

הדירות החדשות או המשופרות, נבנות בתקנים החדשים של רעידות אדמה, והן כוללות תוספות בנייה, וביניהן גם ממ"ד. כך המבנים החדשים מוגנים יותר מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.

האם יש הליכי התחדשות עירונית בפריפריה?

הפריפריה צמאה להתחדשות עירונית

עו"ד המומלצת אורלי מנע שני מסבירה כי הערים בישראל שמוגדרות כבעלות סיכון סיסמי גבוה יותר, נמצאות בעיקרן באזור השבר הסורי-אפריקאי: קצרין, קריית שמונה, צפת, חצור הגלילית, ראש פינה, טבריה, עפולה, מגדל העמק, בית שאן ואילת. ערים אלה הן ברובן גם ערים הצמודות לגבול, ובעלות סיכון גדול יותר לאיום טילים.

גם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, שהחלה בשלהי שנת 2023, חיזקה את ההבנה של חשיבות ההתחדשות העירונית, בעיקר בפריפריה המאוימת. שהרי אם המטרה של התחדשות עירונית היא הגנה על חיי אדם מרעידות אדמה ומאיומים מהגבול, דווקא בפריפריה, הצמאה להתחדשות עירונית, היה צפוי לראות הליכי התחדשות עירונית רבים יותר, ביחס למרכז, שם הסיכון הוא נמוך יותר.

בפועל, הליכי ההתחדשות העירונית בפריפריה הם מועטים ביותר

אך לא כך הדבר. דו"ח התחדשות עירונית משנת 2023, מראה שדווקא בצפון, שם מרבית המוחלט של הערים עם הסיכון לרעידת אדמה, הליכי פינוי בינוי נמצאים במיעוט ברור – 4% מכלל יחידות הדיור בשנת 2023, שנכנסו לתכנית פינוי בינוי.

אם מדברים על תכניות פינוי בינוי שאושרו, ניתן לראות שהמצב אף גרוע יותר, עם 1% יחידות דיור שאושרו להתחדשות עירונית, ובמספרים 1,617 יחידות דיור בלבד בכל מחוז הצפון, לעומת 73,409 יחידות דיור במחוז מרכז, 63,467 במחוז תל אביב, ו-26,256 במחוז חיפה.

בדרום, המצב טוב יותר במעט מאשר בצפון, אך גם שם מדובר ב-13% בלבד מכלל יחידות הדיור בשנת 2023 שנכנסנו לתכנית פינוי בינוי, וב-9% תכניות שאושרו, ובמספרים מדובר על 17,705 יחידות דיור במחוז הדרום.

כאמור, בסופו של דבר המספרים של הליכי התחדשות עירונית בפריפריה, ובפרט בצפון, הם קטנים באופן ניכר ביחס להתחדשות עירונית במרכז.

מדוע יש פחות הליכי התחדשות עירונית בפריפריה?

אחת הסיבות העיקריות שיש פחות הליכי התחדשות עירונית בפריפריה, היא הסיבה הכלכלית. ובמילים פשטות – זה לא משתלם ליזמים. הליכי התחדשות עירונית היא מעין עסקת קומבינציה, בה הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא עלות, שעומדת בתקני הבטיחות החדשים, ובתמורה הקבלן מקבל זכויות בנייה במבנה.

כך הקבלן רשאי לבנות יחידות דיור נוספות במבנה, אותן הוא יכול למכור, על פי מחיר השוק. בעוד מחיר השוק של הקרקעות במרכז הוא גבוה במיוחד, בפריפריה מחיר השוק נמוך בהרבה. המשמעות היא שהקבלן יעדיף לקבל זכויות בנייה במרכז, על פני זכויות בנייה בצפון או בדרום. לכן הסיכויים שפרויקט התחדשות עירונית יתחיל או שהוא יקודם במרכז, יהיו גבוהים בהרבה, מאשר בפריפריה.

כיצד ניתן לקדם התחדשות עירונית בפריפריה?

על מנת לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, נדרשת השקעה גדולה יותר של הרשויות העירוניות ושל הרשות להתחדשות עירונית. ואכן מעת לעת, ניתן לראות תכניות המקודמות על ידי הממשלה, המעניקה מענקים וסבסוד גדול יותר לפרויקטים של התחדשות עירונית בערי הפריפריה.

אפשרות נוספת היא יוזמה מצד בעלי הדירות עצמם. במקום להמתין לעירייה או לממשלה, בעלי הדירות יכולים להתאגד ולהניע את העירייה להתחיל לדחוף את תהליך ההתחדשות העירונית.

לובי של בעלי דירות מגובשים, שנעזרים באנשי המקצוע המתאימים, כמו עורך דין להתחדשות עירונית, בהחלט יכולים להשפיע ולגייס את התמיכה הנדרשת למען ההתחדשות העירונית המבורכת.

הובילו בעצמכם את ההתחדשות העירונית בפריפריה

בשורה התחתונה, המספרים מדברים בעד עצמם. התחדשות עירונית בפריפריה, היא מאורע נדיר הרבה יותר בהשוואה להתחדשות עירונית במרכז, וזאת על אף, שהיא נדרשת הרבה יותר דווקא בפריפריה.

הסיבה העיקרית לכך היא שזה הרבה פחות משתלם ליזם, שמעדיף למכור יחידות דיור במרכז, שם עלות הקרקע היא גבוהה בהרבה.

למרות הקשיים ביישום התחדשות עירונית בפריפריה, יש סיכוי להתחדשות עירונית בפריפריה, באמצעות גיוס בעלי הדירות והנעה יזומה של התהליך על ידם.