אתגרים וחסמים בקידום פרויקט התחדשות עירונית בישראל (מדריך משפטי)

פרויקטים של התחדשות עירונית מסייעים לפיתוח העירוני, אך הדרך להצלחת הפרויקט רצופה בקשיים, אתגרים וחסמים. למעשה מדובר בפרויקט מורכב ביותר, שמצריך תיאום בין הרשויות העירוניות, היזם ובעלי הדירות.

על מנת שהפרויקט יצא לדרך, על הצדדים לפרויקט להצליח להתגבר על אתגרי הכדאיות הכלכלית, חסמי המיסוי, ויתר הקשיים שיכולים לעכב את קידום פרויקט ההתחדשות העירונית בישראל. במדריך המשפטי שלפניכם, נתאר מה הם האתגרים וכיצד ניתן לצלוח אותם.

אתגר הכדאיות הכלכלית בקידום פרויקט התחדשות עירונית בישראל

אחד הקשיים המאתגרים ביותר בקידום פרויקט התחדשות עירונית בישראל, הוא הפיכתו לכדאי כלכלית. פרויקט התחדשות עירונית, שלא יהיה כדאי כלכלית לא יקודם, ולבסוף גם לא יצא לפועל. זוהי גם אחת הסיבות העיקריות לכך שפרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים יותר באזורי ביקוש בערי המרכז, וכמעט שלא מקודמים באזורי פיתוח ובפרט בפריפריה.

המודל הכלכלי עליו נשענים פרויקטים של התחדשות עירונית, הוא מודל של עסקת חליפין. בעסקה זו, בעלי הדירות מקבלים שיפוץ ושיפור של הדירה ללא עלות, ואילו היזם זוכה לקבל בתמורה שטח לבניה של יחידות דיור חדשות, אותן הוא יכול למכור ולזכות בתמורה הכספית.

על מנת שמודל כלכלי זה יהיה משתלם, ערך הקרקע צריך להיות גבוה מספיק, כך שהתמורה שהיזם יקבל עבורו תספק אותו לצורך קידום הפרויקט.

באזורי הביקוש כמובן שהאתגר נפתר בקלות, שכן ערך הקרקע הוא גבוה, והיזם זוכה לתמורה ראויה. האתגר האמתי מתחיל באזורים נחלשים, שם ערך הקרקע נמוך, ועל מנת שהפרויקט יהיה משתלם כלכלית ליזם, הוא נדרש למכור יחידות דיור רבות יותר.

האם יש חסמי מיסוי בפרויקט התחדשות עירונית?

חסם כלכלי נוסף של פרויקט התחדשות עירונית, שעשוי להפוך אותו ללא כדאי כלכלית, בעיקר באזורים בהם ערך הקרקע הוא נמוך יותר, הוא תוספת המיסוי על הפרויקט.

היטל השבחה על פרויקט התחדשות עירונית, שיכול להגיע גם למחצית מערך ההשבחה, יכול להפוך את הפרויקט ללא כדאי כלכלית עבור היזם, ולאתגר את קידום הפרויקט. כך במקרים לא מעטים יזמים מוותרים מראש על קידום פרויקט התחדשות עירונית, שיוטל עליו היטל השבחה מלא, ויפחית באופן ניכר את התמורה של היזם.

מהי בעיית הדייר הסרבן וכיצד היא מאתגרת את ההתחדשות העירונית?

פרויקטים של התחדשות עירונית מצריכים הסכמה של בעלי הדירות. כאשר חלק מבעלי הדירות מסרבים לקידום הפרויקט, הפרויקט עלול להתעכב ואף להתבטל. במקרה שיש הסכמה של מרבית הדיירים, ולדייר הסרבן אין סיבה מוצדקת לסירוב, יתר הדיירים יכולים לתבוע אותו, ובכך לעודד אותו להסכים.

אך מנגד, במקרה שלדייר יש סיבה מוצדקת לסרב לפרויקט, הדיירים לא יוכלו לתבוע אותו. כך למשל, אחד האתגרים הגדולים שעלולים ליצור סרבנות של דיירים, הוא הסכם עם היזם שאינו עונה לצרכיהם של הדיירים. הסכם כזה יכול להיות:

• הסכם שלא כדאי כלכלית לדיירים
• הסכם שלא מציע בטוחות ראויות – ערובה הולמת למקרה של הפרת ההסכם מצד היזם.
• הסכם שלא מציע חלופות דיור ראויות, בעיקר בכל הנוגע לצרכיו האישיים של הדייר הסרבן, למשל במקרה של דייר בעל מוגבלויות.
• הסכם שלא עונה לצרכיהם הייחודיים של בני גיל הזהב

מה הפתרונות לחסמים בפרויקט התחדשות עירונית?

הפתרונות לחסמים כלכליים בפרויקט התחדשות עירונית

הפתרון לחסמים כלכליים בפרויקט התחדשות עירונית הוא מתן תמריץ כלכלי ליזם על מנת לקדם את הפרויקט. אחד הפתרונות לכך הוא מתן שטח בניה גדול יותר ליזמים באזורים בהם ערך הקרקע הוא נמוך יותר. ככל שהיזם יכול לבנות יחידות דיור רבות יותר, כך הוא מפצה על הפער במחיר הקרקע, מה שהופך את הפרויקט לכדאי כלכלית עבורו.

בכל הנוגע להיטל השבחה, יש לבחון האם ניתן לקבל פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה. חשוב לבדוק עם העירייה לגבי כל אזור את גובה היטל ההשבחה שמוטל עליו. כך במקומות נחשלים יותר, העירייה נוטה לקבוע היטל השבחה נמוך יותר, ואף לתת פטור מלא מהיטל השבחה, מה שמסייע לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

פתרונות לאתגר הדייר הסרבן

דייר סרבן יכול לעכב ולמנוע את התקדמות הפרויקט להתחדשות עירונית. במקרה שאין עדיין רוב הדרוש להתחלת קידום הפרויקט מומלץ להגיע עם הדיירים הסרבנים להבנות ולנהל מו"מ על התנאים שיסייעו להסכמתם.

אם מושג הרוב ההתחלתי הנדרש לקידום הפרויקט, ניתן יהיה להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין כנגד הדייר הסרבן, ואף להגיש כנגדו תביעה כספית בבית המשפט, עבור הנזקים שנגרמו ליתר בעלי הדירות בשל סרבנותו.

האם הפתרונות לחסמים נותנים מענה מספק להתחדשות עירונית בישראל?

בשורה התחתונה, לא פשוט לקדם פרויקט התחדשות עירונית בישראל. יזמים רבים מוותרים מראש על קידום פרויקט שלא יניב להם תמורה מספקת, ומעדיפים לבחור בפרויקט שהם יודעים מראש שיבטיח להם תמורה גבוהה יותר.

המצב גורם לכך שפרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים בעיקר באזורי הביקוש, ומנגד באזורים שאינם מפותחים, לא נראית התחדשות עירונית.

אמנם קיימים פתרונות שונים לאתגרים ולחסמים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, אך המספרים של תכניות ההתחדשות העירונית שאכן מקודמות באזורים שאינם מפותחים, מעידים שהפתרונות אינם נותנים מענה מספק להתחדשות עירונית בישראל, ושנדרשת יוזמה ומעורבות גדולה יותר של העיריות לצורך קידום הפרויקטים המורכבים.

*באדיבות עו"ד רעות פלדר הצלחנו להביא תוכן זה לפרסום, תודת העורכים נתונה לה.