תמ"א 38 - המדריך המעשי המקצועי בישראל

תמא 38 – ניגוד אינטרסים והתמודדות

מאת: עו"ד תומר יפת

ניגוד אינטרסים בין בעלי הדירות לבין היזם

כבכל עסקה בין שני צדדים כל צד מעוניין למקסם את רווחיו על חשבון הצד השני. לענייננו, בעלי הדירות מעוניינים להפיק יותר מהמוצע בתמ"א 38 לצד חיזוק המבנה מעוניינים בשיפוץ חזית המבנה ויתר התוספות הנזכרות לעיל. לצד התוספות הנ"ל בעלי הדירות מעוניינים:

• ביצוע עבודות השיפוץ בהתאם לתמ"א 38 בלוח זמנים קצר ככל האפשר.

• הגבלת שעות העבודה והרעש לשעות נוחות.

• שימוש בחומרים היקרים והטובים בשוק.

• יכולת עשיית שינויים עד הרגע האחרון במהלך הפרויקט.

מנגד, ובאופן טבעי, היזם מעוניין:

• במזעור הוצאותיו (על חומרים, שעות עבודה וכו').

• קשיחות התכניות.

• היצמדות להטבות תמ"א 38 המקוריות, ללא תוספות שהן.

• מקסום רווחיו.

דרכי התמודדות מוצעות לאותו ניגוד ענייניים מובנה

כמו בכל קונפליקט, הפתרון טמון במציאת העמק השווה בין הצדדים. במסגרת הפשרה שני הצדדים לא יזכו למימוש כל דרישותיהם, עם זאת שניהם ירוויחו. למען מניעת חיכוכים ואי הבנות עתידיות, שמשמעותם עלויות כלכליות נרחבות, אנו ממליצים על הגדרה מראש של כל הפרטים, הגדולים והקטנים, כגון בפרטים הקשורים במהות השיפוץ עצמו.

מה היזם נותן ומה הוא מקבל. לדוגמה, באם מחליטים על "חידוש הגינה" במה החידוש כרוך? האם מדובר בחידוש שבילי הגינה? האם נוספים לחידוש זה נטיעת עצים? האם מדובר בעצים בני שנה או בני 15 שנים? ועוד. כמו כן, חשוב לתאם מראש לוחות זמנים, חומרים,  שעות עבודה, שעות "רעש" וכו'.

קיימת אי בהירות גדולה לגבי הרווח הפוטנציאלי של היזם מהפרויקט. אי הבהירות נובעת ממיעוט בביצוע פרויקטים של תמ"א 38 עד היום (שנת 2009), היוצרת קושי בתמחור עלויות הפרויקט וצפיית תפוקתו. כמו כן, נובעת אי וודאות זו, משינויים משמעותיים ותדירים במדד תשומות הבנייה, תנודות בשוק הנדל"ן, עיכובים בלתי צפויים, אשר מוסיפים על אי הבהירות.
לסיכום, למרות כל האמור לעיל, ניתן למצוא את נקודת המפגש בין הצדדים כיוון שישנו מקום בו לצדדים מפגש אינטרסים ברור בו התועלת והרווח לשני הצדדים יהיו מיטביים.

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>