תמ"א 38 – זכויות והטבות המוקנות לדיירים

פתיחה- תמ"א 38 זכויות והטבות

תמ"א 38 מעניקה זכויות רבות לדיירי הבניין, מעבר לתוספות הזכויות במבנה. חלקן זכויות שמבוצעות תמיד וחלקן זכויות אשר מבוצעות אך ורק במקרים ייחודיים.
ברשמה זו נפריד בין שני טיפוסים של הטבות אלו, נפרט ונרחיב בכל זכות או הטבה.

תוספת בניה

אפשרויות של תוספת בניה קיימות על פי תמ"א 38 פרק ב סעיף 11 :

• סגירה ומילוי של קומה מפולשת.

• הקמת קומה אחת נוספת לנכס.

• הקמת אגף נוסף לנכס.

• הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

• לנכסים קטנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר התכנית מקנה תוספת זכויות מצומצמת. הועדה רשאית להתיר הרחבה לדירות קיימות ללא הוספת יחידות דיור על ידי סגירת קומה מפולשת או תוספת בניה בשטח כולל שלא יעלה על 25 מ"ר – פרק ב' סעיף 12.

רשימת הזכויות וההטבות הנוספות המוקנות בהתאם לתמ"א 38 – ללא עלות בעלי הדירות

הטבות אלו נהנות מהטבות מס (קישור למאמר של הטבות מס), היזם הפועל במסגרת תמ"א 38 מחויב לפעול על פיהם.

• ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בהתאם. תקן 413:

תחילה נסביר שע"פ החוק נדרשת בדיקת המבנה ובדיקות סיסמוגראפיות. קיימות דרכים שונות למימוש החיזוק מבחינה הנדסית. החומרים מגוונים וכוללים קירות הקשחה, מסגרות ממתכות שונות.

ניתן לבצע עיטוף של המבנה באמצעות חומרים שונים כגון בטון, פלדה, מילוי קומות העמודים ו/או הקמת מבנים נוספים הכל בהתאם לצורך הנדרש לחיזוק הבניין.

כל מבנה הוא שונה, הן בדרישות בעלי הנכסים והן בשל נתוני הקונסטרוקציה שלו ושל סביבתו. לכן, אופן החיזוק יותאם באופן כמעט אישי לכל מבנה.

• בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה.עלות מעלית במבנה קיים מסתכם לרוב בכמה מאות אלפי שקלים.

תוכנית תמ"א 38 מתירה בניית מעלית, גם באופן החורג מקווי הבניה הרגילים של הבניין.בניית מעלית מצריכה לעיתים שינויים בחד מרחב מוגן הוא סוג של מקלט הנבנה בתוך מעטפת המבנה שאת יושביו נועד לשרת.

בעקבות מלחמת המפרץ ,בה הייתה חשופה ישראל לאיום במתקפה כימית-ביולוגית, הוחלט על הקמתם של מרחבים מוגנים בכל בנייה חדשה בישראל.

• הוספת חדרי ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לדירות הקיימות.

כחלק בתוכנית המתאר נדרש להוסיף חדרי ממ"ד לדירות הקיימות, וזאת כאמור בהתאם להוראות תמ"א 38 ובהתאם להוראות הרשות המקומית (שטחו הפנימי (נטו) יהיה 9 מ"ר לפחות).

מרחב מוגן הוא סוג של מקלט הנבנה בתוך מעטפת המבנה שאת יושביו נועד לשרת. בעקבות החשש מרעידות אדמה ומלחמת המפרץ ,בה הייתה חשופה ישראל לאיום במתקפה כימית-ביולוגית, הוחלט על הקמתם של מרחבים מוגנים בכל בנייה חדשה בישראל.

• שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות.

עלות שיפוץ חדר מדרגות עלול להסתכם בעשרות ועד מאות אלפי שקלים. התוכנית מאפשרת הקלות מס לצורכי שיפוץ חדר המדרגות. שיפוץ חדר המדרגות וחיזקו כשלעצמו מועיל לערך הדירה וחיזוקה בפני רעידות אדמה.

• הוספת חניות.

סעיף 17 להסדר תמ"א 38 (להוסיף קישור לתמ"א) מתנה את מתן ההיתר לבניה והוספת יחידות דיור במסגרת התוכנית, בהסדרת מקומות חניה חדשים במגרש הבניין לפי התקנות ביחס למספר הדירות וגודלן.

התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות.

במידה ולא ניתן יהיה להסדיר את מקומות החניה בתוך המגרש, הועדה המקומית יכולה לאשר פתרון מחוץ לשטח המגרש. אפשרויות נוספות לפתרון בעיית החניה יכולות להיות הטלת תשלום קרן חניה ושימוש בחניון ציבורי.

רשימת הזכויות וההטבות הנוספות הניתנות להישג באמצעות מו"מ – ללא עלות בעלי הדירות

כחלק מעסקת המכר של זכויות הבנייה יכולים בעלי הנכסים לדרוש שיפוצים והטבות של חלקים נוספים ברכושם הכול בהתאם להסכמים עם היזם. כמובן שמנהל משא ומתן מקצועי ובעל ניסיון בתחום יוכל לממש לבעלי הנכסים הטבות מגוונות ורווחיות. בחלק זה נציין רק את חלקם:

• שיפוץ ושיפור לובי הכניסה.

• שיפוץ ושיפור חזית הבניין.

• הוספת חניות.

• הוספת מרפסות שמש.

• חידוש הגינה.

• יצירת / שיפוץ חדר אופניים חיצוני.

• יצירת / שיפוץ שביל גישה.

• שיפוץ חדר אשפה.

• חליפות ירוקות לבניין (טיפול במערכות המים, חשמל, מעטפת טרמית, גינון ועוד).

• פיצוי כספי.

סיכום- תמ"א 38

הערכתנו היא שכתוצאה מהחיזוק והשיפוץ שהקבלן מבצע במבנה, יושבח ערך הנכס בעליה של 30-20 אחוזים לערך משווייה המקורי של הדירה, וזאת בפרק זמן של פחות משנה.
לשם המחשה, נכס שערכו 1000000 ₪, בפרק זמן קצר מאוד יחסית, יתומחר בכ-1300000 ₪.