זכויות בניה – מבוא
בשנת 2005 אושרה על ידי ממשלת ישראל תוכנית תמ"א 38, תוכנית הקובעת כי יש לחזק את המבנים הישנים בישראל מפני רעידת אדמה. בשל ההוצאות הכספיות הגבוהות אישרה המדינה סל של זכויות בניה לדיירים שיממשו את התוכנית.
עקרונות תכנית תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר מטרתה לחזק מבנים ישנים שעלולים לקרוס במקרה שכזה. התוכנית מאפשרת לדיירי הבניינים לקבל זכויות בניה וכל זאת מבלי שהדיירים יאלצו לשלם מכיסם את הוצאות הפרויקט.
בישראל קיים תקן בניה (מס' 413) אשר קובע עמידות של מבנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים אשר זקוקים לחיזוק ואינם עומדים בתקן אמורים להתאים לתנאים של התוכנית.
תוכנית תמ"א 38 אינה חלה על כל הבניינים באופן אוטומטי, ונקבעו בתוכנית עקרונות תנאים ברורים:
א. תמ"א 38 חלה על מבנים אשר קיבלו אישורי בניה לפני 1.1.1980.
ב. תמ"א 38 חלה על מבנים בעלי יותר משתי קומות ומעל 400 מ"ר.
ג. תמ"א 38 חלה רק על מבנים מאוישים דרך קבע.
זכויות בניה בתמ"א 38
לכאורה, היתה אמורה המדינה להשקיע את הכספים בחיזוק המבנים על פי תנאי התוכנית ולא להעמיס אתה התוכנית על גבם של בעלי הדירות.
במציאות, העלויות הן כה גבוהות עד שגם המדינה מתקשה לעמוד בהוצאות. על כן אושרו במסגרת התוכנית זכויות בניה שינתנו לדיירים אשר יבקשו לממש את תמ"א 38.
תמ"א 38 מאפשרת לבעלי דירות אשר מבקשים לממש את תוכנית תמ"א 38 לבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ הבאים:
א. חיזוק מבנה בלבד ללא תוספות בניה.
ב. חיזוק מבנה הבניין תוך בניית יחידות דיור נוספות על גג המבנה או על ידי סגירת קומת העמודים.
ג. חיזוק המבנה תוך הרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד לשטח של 25 מ"ר).
לאחר שיבחרו בעלי הדירות את הנתיב המועדף עליהם הם יוכלו לקבל זכויות בניה ולשפץ את בניין המגורים שלהם, ובהם:
א. הוספת מעלית נוסעים: תמ"א 38 מאפשרת זכויות בניה גם באופן החורג מקווי הבניה הרגילים של הבניין.
ב. שיפוץ חזית המבנה וחדר המדרגות: עיצוב תוספות הבניה על פי זכויות בניה שמוענקות לדיירים צריכות להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
ג. בניית חניית רכבים: תמ"א 38 מציעה זכויות בניה לבניית חנייה לדירות החדשות שיבנו וכן לדירות הקיימות.
ד. בניית חדרי ממ"ד: תוספת בניה ליחידות הדיור הקיימות.
זכויות בניה – יתרונות לדיירים
תמ"א 38 מציעה לדיירים הליך בו יקבלו חברה יזמית או קבלן את ניהול הפרויקט, יבצעו את עבודות החיזוק והשיפוץ שיכלול את מימוש זכויות הבניה של הדיירים,
ואשר יקבלו בתמורה מהדיירים את זכותם להוסיף יחידות דיור נוספות בבניין תוך מכירתן וגריפת כספי המכירה לכיסם אשר יכסו את הוצאות הבניה ואף יכניסו לכיסם רווח שמן.
זכויות בניה המוענקות לבעלי הדירות במסגרת תמ"א 38 מביאות בעצם למצב בו מתבצעת עבודת חיזוק ושיפוץ המבנה כל זמן שהדיירים לא מוציאים כלל כסף מכיסם. הם 'משלמים' לקבלן המבצע על ידי שימוש בזכויות הבניה שלהם.
הדיירים מקבלים זכויות בניה על מנת לבנות יחידות דיור חדשות שימכרו לדיירים חדשים ואת הזכויות האלו הם מעבירים לקבלן.
כמו כן כל הפרויקט החיזוק והשיפוץ מתבצע על ידי אותו גורם אשר מתאם בין כל הגורמים הקשורים בביצועו.
חשוב כמובן, לקבל ייעוץ מקיף וצמוד של עורך דין אשר מתמחה בתחום עסקאות תמ"א 38 כדי שהדיירים יקבלו את כל זכויותיהם ולא יפגעו במהלך מימוש התוכנית. עורך דין אף יוכל לסייע במצבים בהם יש דיירים אשר מתנגדים למימוש התוכנית וכן בחתימת החוזה אל מול הקבלן או החברה המבצעת.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר