1. כללי – תמ"א 38
הואיל ורוב המבנים הקיימים בישראל אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות בפני נזקי רעידות אדמה, ישנה סכנה משמעותית במקרה של התרחשות רעידת אדמה כי מבנים רבים יקרסו.
דרוש שיפוץ וחיזוק מבנים לעמידות גבוהה יותר בפני נזקי רעידות אדמה. דא עקא שמדובר בהיקף כה גדול עד כי תקציב המדינה לא יוכל לו.
לכן, החליטה המדינה על תמ"א 38. התכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות לבניינים קיימים כדי לאפשר תמריץ כלכלי לבעלי הדירות ולקבלנים לבצע שיפוץ כולל של הבניין הכולל את שיפור עמידותו בפני רעידות אדמה.
לא רק חיזוק היסודות
אחד האספקטים החשובים ביותר בשיפוץ כזה הוא שיפוץ יסודות המבנה כדי לשפר את עמידותו בפני נזקי רעידות אדמה במרים המתאימים. אולם, לא רק שיפוץ היסודות אפשרי.
במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף חדר לכל דירה בבניין, להוסיף מרפסת, להוסיף מעלית ועוד. כל אלה, בפני עצמם, יש בהם כדי לעודד את בעלי הנכס לבצע את השיפוץ.
הקלות במס לחיזוק התמריץ הכלכלי
אולם לא התכנית איננה עוצרת שם. תמ"א 38 מאפשרת גם הקלות במס בעת העברת הזכויות – דבר היוצר "אירוע מס" אשר בגינו עשוי לחוב בעל נכס בתשלום מס שבח והיטלים אחרים.
ההנחות הן כה משמעותיות עד כי ניתן להגיע לפטור מלא מהיטל השבחה על שיפוץ שנעשה במסגרת התכנית.
הקלות בפריפריה
כדי לעודד שיפוץ מבנים בפריפריה ואיזורים עם ביקוש נמוך יותר מאשר המרכז, בסמכות שר הפנים להעניק פטור מלא מהיטל השבחה והקלות נוספות במסים ותשלומי חובה. כל אלה הופכים את שיפוץ המבנה לכדאי מבחינה כלכלית.
2. זכאות לזכויות
לא כל בניין זכאי לזכויות בנייה כאמור לעיל. רק בניינים אשר נבנו לפני 1980 (תכניות הבנייה שלהם אושרו לפני כן), ואשר נתקבל לגביהם אישור מהנדס מוסמך כי אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, יכולים להיות זכאים לזכויות בנייה אלה.
בנוסף, על הבניין להיות בן יותר מקומה אחת, וישנן מגבלות על מספר יחידות הדיור שיכולות להיבנות בבניין, בהתאם לגודלו של הבניין.
3. מימוש הזכויות
למימוש הזכויות יש צורך להצטייד באישורים על האמור לעיל, אולם יש גם להצטייד בהסכמת הדיירים. בהתאם לסוג השיפוצים שנעשים במסגרת תמ"א 38, יש צורך בהסכמה של רוב שונה מכלל הדיירים.
חשוב להבין גם כי לזכויות הממומשות יש משמעות מבחינת מיסוי ולכן כדאי להבין את כל המשמעויות לפני ביצוע השיפוץ.
הסכמת הדיירים
לאחר שבעבר, נתקלה המדינה בתופעה של "דייר סרבן" אשר היה מסרב לביצוע השיפוץ כדי להשיג טובות הנאה רבות יותר לעצמו, הרי שבמקרים שונים ניתן לפנות אל המפקח על המקרקעין, אף אם אין הסכמה של כלל בעלי הדירות ולקבל את אישורו לביצוע השיפוץ בדירות האחרות, מלבד זו של הסרבן, גם בלי הסכמתו.
במקרים שונים די בהסכמת 66% מבעלי הדירות בבניין מסוים (או קבוצת בניינים) כדי לבצע את השיפוץ על פי תמ"א 38. ככל שהשיפוץ יסודי יותר וכולל הרחבת הדירות הקיימות, למשל, הרי שנדרש רוב גדול יותר מקרב בעלי הדירות.
ליווי מקצועי
כדי להבטיח מיצוי של כלל הזכויות המגיעות לכם על פי תמ"א 38, הרי שעליכם לפנות אל גורמים מקצועיים אשר יסייעו לכם להבין את הזכויות המגיעות לכם ולממש אותן.
כשם שלא הייתם מוכרים דירה מבלי להיוועץ עם עורך דין, כך חשוב גם כאן להיוועץ עם עורך דין ואנשי מקצוע נוספים כדי להבין את הזכויות המגיעות לכם ולנצל אותן עד תום.
לייעוץ מקצועי ראשוני ללא התחייבות 
חייג עכשיו
צור קשר