חוקי ועד בית בהקשר לתמ"א 38

חוקי ועד בית בבניין

כולנו מכירים את הצורך לנהל חיים תקינים בבניין משותף. החיים של הדיירים בכל בניין שהוא טומנים בחובם הרבה מאוד נקודות בהם יכולה להיות מחלוקת בין הדירים השונים.

המחלוקות יכולות להיות בקשר לדברים אזוטריים לחלוטין כגון זהות החברה ו/או האדם שישכרו את שירותיו לצורך ניקיון חדר המדרגות והשטחים המשותפים ועד לדברים קרדינאליים כגון עבודות שיפוצים ברכוש המשותף שמשמעותם הוצאת כספים ניכרת על ידי כל אחד מהדיירים.

כך גם מוכרים מקרים רבים בהם ישנו סכסוך דיירים על רקע של רעש שאינו סביר ו/או מטרדים אחרים הנגרמים משכן אחד לרעהו.

על מנת לאפשר חיים תקינים קבע החוק באופן מפורש חוקי ועד בית שמסדירים את היכולת של אותה הנציגות לפועל באופן מעשי.אותם כללים וחוקים של ועד הבית הנם הבסיס והיסוד להבנה של היכולת של הדיירים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם.

היחס בן ועד הבית לבין נציגות הדיירים לקידום הפרוייקט

לא תמיד ישנה התאמה מלאה בן ועד הבית לבין נציגות הדיירים שמקדמת בסופו של דבר את הפרוייקט מול היזם.חשוב להבין כי מדובר בשני דברים שונים לגמרי.

1. ניהול שוטף – ניהול בניין לפי חוקי ועד הבית הוא ניהול שוטף של בניין לפי סדר דברים קבוע פחות או יותר. ישנה הבנה מלאה כי יש לגבות את דמי ועד הבית מכל הדיירים וזהו חוק ועד בית פשוט לכל. כך גם ברור כי על ועד הבית לדאוג לניקיון אמיתי של כלל השטחים המשותפים לכל הדיירים.

אלה הם כישורי ניהול שוטפים שאינם מחייבים הבנה עמוקה במיזם כלכלי בעל השלכות תכנוניות וכלכליות.

2. ניהול "אד הוק" – לכן, לעיתים נציגות הדיירים שמקדמת את הפרוייקט היא לא בהכרח ועד הבית הנבחר אלא נציגות דיירים "אד הוק" לטובת קידום הפרוייקט. בדרך כלל יובילו את הפרויקט אותם אלה שיש להם את הזמן, היכולת והרצון להעמיק במשמעויות ובהשלכות שיש לפרויקט מעין זה.

תוקף חוקי ועד הבית אל מול פעילות של נציגות דיירים

חוקי ועד בית נקבעים בהתאם להוראות החוק. החוק הוא זה אשר הסמיך את ועד הבית לפעול על פי הדין. באותו האופן, חוקי ועד הבית הנם חוקים שזוכים לגיבוי. ככל שאחד מהדיירים לא משלם את חובו למשל לועד הבית ניתן לפעול כנגדו באופן משפטי כאשר ועד הבית הנו נציגות מוכרת וחוקית על פי הדין.

נציגות של דיירים שהיא מנסה לקדם את הפרוייקט של תמ"א 38 כאשר היא לא בהכרח חברה בועד הבית אין לה על פי הדין שום משמעות שהיא.

נניח כי שני דיירים פונים ליזם ומציגים את עצמם כנציגי הבניין הרי שהם עושים זאת על דעת עצמם בלבד אלא במקום שבו הם יוכלו להציג לאותו היזם יפויי כוח חתום של כל הדיירים אשר מסמיך אותם לייצגם במסגרת מו"מ לביצוע התמ"א.

יפויי כוח לנציגות הדיירים מול חוקי ועד הבית

כפי שהסברנו לעיל, התוקף המשפטי לפעולה של חוקי ועד הבית הנו שונה מפעולה של נציגי הדיירים שמנסים לקדם פרויקט תמ"א 38 כמפורט להלן:

1. פעולה לפי הדין – ועד הבית פועל מכוח הוראות החוק.

2. פעולה מכוח יפויי כוח – במקרה הטוב פועלת נציגות הדיירים על ידי יפויי כוח בכתב מאת הדיירים ועם ביטולו של יפויי הכוח בטל היכולת של נציגות הדיירים לפעול.

3. פעולה ללא יפויי כוח – זו הדרגה הנמוכה ביותר האפשרית ובעצם מבחינה מעשית אין לזה שום תוקף משפטי.

מהבחינה המשפטית, בעוד שחוקי ועד הבית אינם ניתנים לביטול הרי שיפויי הכוח ניתן לביטול בכל עת על ידי הדיירים.

ניתן להתגבר על כך, באמצעות קבלת יפויי כוח נוטריוני בלתי חוזר לנציגות הדיירים שאותו לא ניתן לבטל.

במסגרת החתימה על הסכם תמ"א 38 בדרך כלל נהוג כי הדיירים ממנים את נציגות הדיירים לפעול בשמם באמצעות יפויי כוח נוטריוני זאת על פי דרישת היזם וזאת על מנת שהיזם ידע שיפויי הכוח הנו משמעותי וניתן אכן לעשות בו שימוש ולא לבטלו לאחר מכן.

סיכום – חוקי ועד הבית הרגילים לא תמיד רלוונטיים בביצוע תמ"א 38

התנהלות הדיירים הרגילה ביום יום, לפי ישנם חוקי ועד בית שחלים על הדיירים ולפיהם ישנה נציגות הפועלת על פי הדין אינה בהכרח רלוונטית לניהול פרויקט של תמ"א 38.

לעיתים, לשם הובלת הפרוייקט מתגבשת נציגות דיירים, שונה מועד הבית הנבחר, שהיא זו אשר מקדמת את הפרוייקט בבניין משום שיש לה את הידע והכישורים היותר מתאימים לצורך כך.

טוב תעשה אותה נציגות דיירים אם תדאג לקבל יפויי כוח מאת הדיירים לשם ניהול המו"מ עם היזם ובעת החתימה מומלץ ליתן לאותה נציגות יפויי כוח נוטריוני בלתי חוזר על מנת שיהא ניתן לממש את הפרוייקט גם במקרה של התנגדות / היעדרות מי מהדיירים לאורך ביצועו.