* שם מלא
* Email :
* טלפון
* נושא הפניה
* תוכן הפנייה

תמ"א 38 - חוקי ועד בית

 

שירותי אתר תמ"א 38 -בקשר עם חוקי ועד הבית

השירותים שאתר תמ"א 38 מציע לגולשים את מכלול השירותים בתחום תמ"א 38 בישראל, לרבות:

  • ליווי ועדי בתים או נציגות דיירים משלב הכוונה לממש פרויקט תמ"א 38 ועד לשלב רישום בית משותף.
    עורך דין אמיר לנטון, עורך דין אלון הלוי , תמ"א 38 חוקי ועד בית
  • ליווי נציגות הדיירים עד לקבלת מינוי רשמי שלהם כנציגות הנבחרת .
  • ליווי נציגות הדיירים במו"מ לבחירת היזם המתאים.
  • מתן מפרט טכני מקצועי ומפורט כבסיס למו"מ מול היזם.
  • ליווי נציגות הדיירים במסגרת העברת טיוטות ההסכם מול היזם הנבחר.
  • דאגה לאינטרס הדיירים – מימון מלא של היזם, למפקח מטעמם, וכן לעוה"ד.
  • החתמת כלל הדיירים על ההסכם (לרבות: הערות אזהרה / יפויי כוח / מש"ח וכו').
  • החזקת הערבויות הבנקאיות והבטוחות לביצוע הפרוייקט.
  • ליווי הדיירים בכל הרישומים מול לשכת רישום המקרקעין עד לרישום בית משותף מתוקן לאחר ביצוע הפרוייקט.

 

 

לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בתמ"א 38, חייג/י: 03-6001112

 

חוקי ועד בית בהקשר לתמ"א 38

 

מאת: עו"ד תומר יפת

 

חוקי ועד בית בבניין

 

כולנו מכירים את הצורך לנהל חיים תקינים בבניין משותף. החיים של הדיירים בכל בניין שהוא טומנים בחובם הרבה מאוד נקודות בהם יכולה להיות מחלוקת בין הדירים השונים.

המחלוקות יכולות להיות בקשר לדברים אזוטריים לחלוטין כגון זהות החברה ו/או האדם שישכרו את שירותיו לצורך ניקיון חדר המדרגות והשטחים המשותפים ועד לדברים קרדינאליים כגון עבודות שיפוצים ברכוש המשותף שמשמעותם הוצאת כספים ניכרת על ידי כל אחד מהדיירים.

כך גם מוכרים מקרים רבים בהם ישנו סכסוך דיירים על רקע של רעש שאינו סביר ו/או מטרדים אחרים הנגרמים משכן אחד לרעהו.על מנת לאפשר חיים תקינים קבע החוק באופן מפורש חוקי ועד בית שמסדירים את היכולת של אותה הנציגות לפועל באופן מעשי.אותם כללים וחוקים של ועד הבית הנם הבסיס והיסוד להבנה של היכולת של הדיירים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם.

 

היחס בן ועד הבית לבין נציגות הדיירים לקידום הפרוייקט

 

לא תמיד ישנה התאמה מלאה בן ועד הבית לבין נציגות הדיירים שמקדמת בסופו של דבר את הפרוייקט מול היזם.חשוב להבין כי מדובר בשני דברים שונים לגמרי.

1. ניהול שוטף - ניהול בניין לפי חוקי ועד הבית הוא ניהול שוטף של בניין לפי סדר דברים קבוע פחות או יותר. ישנה הבנה מלאה  כי יש לגבות את דמי ועד הבית מכל הדיירים וזהו חוק ועד בית פשוט לכל. כך גם ברור כי על ועד הבית לדאוג לניקיון אמיתי של כלל השטחים המשותפים לכל הדיירים.אלה הם כישורי ניהול שוטפים שאינם מחייבים הבנה עמוקה במיזם כלכלי בעל השלכות תכנוניות וכלכליות.

2. ניהול "אד הוק" - לכן, לעיתים נציגות הדיירים שמקדמת את הפרוייקט היא לא בהכרח ועד הבית הנבחר אלא נציגות דיירים "אד הוק" לטובת קידום הפרוייקט. בדרך כלל יובילו את הפרויקט אותם אלה שיש להם את הזמן, היכולת והרצון להעמיק במשמעויות ובהשלכות שיש לפרויקט מעין זה.

 

תוקף חוקי ועד הבית אל מול פעילות של נציגות דיירים

 

חוקי ועד בית נקבעים בהתאם להוראות החוק. החוק הוא זה אשר הסמיך את ועד הבית לפעול על פי הדין.באותו האופן, חוקי ועד הבית הנם חוקים שזוכים לגיבוי. ככל שאחד מהדיירים לא משלם את חובו למשל לועד הבית ניתן לפעול כנגדו באופן משפטי כאשר ועד הבית הנו נציגות מוכרת וחוקית על פי הדין.נציגות של דיירים שהיא מנסה לקדם את הפרוייקט של תמ"א 38 כאשר היא לא בהכרח חברה בועד הבית אין לה על פי הדין שום משמעות שהיא.נניח כי שני דיירים פונים ליזם ומציגים את עצמם כנציגי הבניין הרי שהם עושים זאת על דעת עצמם בלבד אלא במקום שבו הם יוכלו להציג לאותו היזם יפויי כוח חתום של כל הדיירים אשר מסמיך אותם לייצגם במסגרת מו"מ לביצוע התמ"א.

 

יפויי כוח לנציגות הדיירים מול חוקי ועד הבית

 

כפי שהסברנו לעיל, התוקף המשפטי לפעולה של חוקי ועד הבית הנו שונה מפעולה של נציגי הדיירים שמנסים לקדם פרויקט תמ"א 38 כמפורט להלן:

1. פעולה לפי הדין – ועד הבית פועל מכוח הוראות החוק.

2. פעולה מכוח יפויי כוח – במקרה הטוב פועלת נציגות הדיירים על ידי יפויי כוח בכתב מאת הדיירים ועם ביטולו של יפויי הכוח בטל היכולת של נציגות הדיירים לפעול.

3. פעולה ללא יפויי כוח – זו הדרגה הנמוכה ביותר האפשרית ובעצם מבחינה מעשית אין לזה שום תוקף משפטי.

מהבחינה המשפטית, בעוד שחוקי ועד הבית אינם ניתנים לביטול הרי שיפויי הכוח ניתן לביטול בכל עת על ידי הדיירים.

ניתן להתגבר על כך, באמצעות קבלת יפויי כוח נוטריוני בלתי חוזר לנציגות הדיירים שאותו לא ניתן לבטל. במסגרת החתימה על הסכם תמ"א 38 בדרך כלל נהוג כי הדיירים ממנים את נציגות הדיירים לפעול בשמם באמצעות יפויי כוח נוטריוני זאת על פי דרישת היזם וזאת על מנת שהיזם ידע שיפויי הכוח הנו משמעותי וניתן אכן לעשות בו שימוש ולא לבטלו לאחר מכן.

 

סיכום – חוקי ועד הבית הרגילים לא תמיד רלוונטיים בביצוע תמ"א 38

 

התנהלות הדיירים הרגילה ביום יום, לפי ישנם חוקי ועד בית שחלים על הדיירים ולפיהם ישנה נציגות הפועלת על פי הדין אינה בהכרח רלוונטית לניהול פרויקט של תמ"א 38.

לעיתים, לשם הובלת הפרוייקט מתגבשת נציגות דיירים, שונה מועד הבית הנבחר, שהיא זו אשר מקדמת את הפרוייקט בבניין משום שיש לה את הידע והכישורים היותר מתאימים לצורך כך.

טוב תעשה אותה נציגות דיירים אם תדאג לקבל יפויי כוח מאת הדיירים לשם ניהול המו"מ עם היזם ובעת החתימה מומלץ ליתן לאותה נציגות יפויי כוח נוטריוני בלתי חוזר על מנת שיהא ניתן לממש את הפרוייקט גם במקרה של התנגדות / היעדרות מי מהדיירים לאורך ביצועו.

 

 

 

תמ"א 38 – חוקי ועד בית

מאת: עו"ד גל בורשטיין

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>

חוקי ועד בית - מבוא

תמ"א 38 מתחילה בפניה של ועד בית כדי לפתוח בהליך. חשוב כי ועד בית יקבע חוקי ועד בית, בעיקר לעניין ניהול הפרויקט עוד בטרם יתחילו הליכי השיפוץ והחיזוק כדי למנוע תקלות והתנגדויות.

מהי תוכנית תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר לחיזוק מבנים אשר אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 לאחר ההערכות כי עשויה להתרחש בישראל רעידת אדמה חזקה, ובעיקר בשל מיקומנו ביחס לשבר הסורי אפריקאי.

על כן, מטרתה העיקרית של תוכנית תמ"א 38 היא להגן על האזרחים במדינת ישראל מפני רעידת אדמה צפוייה. התוכנית קובעת כי יש לבצע עבודות חיזוק בכל המבנים אשר קיבלו היתר בניה עד ליום 1.1.1980 ואשר אינם עומדים בתקן הבנייה הישראלי משנת 1975.

איך משפיעים חוקי ועד בית על תוכנית תמ"א 38חוקי ועד בית

כיום תמ"א 38 מפורסמת ברבים ודיירים יכולים להכניס את עקרונות תמ"א לחוקי ועד בית כדי לבצע את התוכנית וליהנות מהתמריצים אותם היא מעניקה לדיירים.

התוצאה הסופית של מימוש תוכנית תמ"א 38, על ידי אישורה והכנסת עקרונותיה לחוקי ועד בית היא, עלייה בערך הדירות בבניין המחוזק בעשרות אחוזים, כלומר- עלייה ברמת החיים לדיירים מבלי שיוציאו כספים על עבודת החיזוק והשיפוץ.

חשוב לזכור כי ההתארגנות לביצוע של תוכנית תמ"א 38 מצויה בידי הדיירים – כלומר, עליהם לכנס ישיבה של דיירי הבניין, למנות את ועד הבית ולקבוע חוקי ועד בית לעניין ניהול הפרויקט. דיירים שלא יבקשו את ביצוע הפרויקט לא יוכלו לממשו, היוזמה צריכה להיות שלהם בנוסף, כמובן, לאישור מהנדס.

ועד הבית הוא זה שיבצע את הבדיקות הראשוניות אל מול החברות הקבלניות כדי ליצור קשר עם החברה אשר תועיל להם ביותר ותעמוד על זכויות הדיירים.

תמ"א 38 מאפשרות 2 סוגי תמריצים לדיירים:

א. אישורי בניה להוספת קומה נוספת בה יבנו דירות חדשות או סגירת קומת עמודים לשם בנית דירות אלו.

ב. אישורי בנייה להרחבת הדירות הקיימות על ידי הוספת מרפסת שמש או חדר ממ"ד.

כמו כן יזכו הדיירים לתמריצים נוספים במסגרת עבודות החיזוק כגון: בניית מעלית, שיפוץ פני הבניין, שיפוץ חדר מדרגות, טיפוח הגינה, הוספת חנייה ועוד.

ועד בית עומד בפני 2 חלופות לעניין ניהול פרויקט תמ"א 38 ולפי חלופות אלו ייקבעו חוקי ועד בית:

א. חוקי ועד בית למימוש באופן עצמאי: ועד הבית הוא זה שינהל את פרויקט תמ"א 38 אך על הדיירים להשקיע את סכומי הכסף בפרויקט בעצמם כאשר הם לוקחים בחשבון את כל הסיכונים וההשלכות של ניהול עצמאי.

ב. חוקי ועד בית למימוש על ידי ניהול קבלן או חברה קבלנית: ועד בית ירכוש את שירותיהם של קבלן בניין או חברת בניה אשר ינהלו את ההליך ויוציאו את כל ההוצאות הכספיות ובתמורה יקבלו את זכויות הבנייה של יחידות הדיור החדשות וימכרו אותן לשם קבלת הרווחים.

חוקי ועד הבית לעניין דייר סרבן

ועד הבית הוא זה שיתחיל את ניהול הפרויקט ויבדוק את היענות הדיירים.

על ועד הבית לזמן מהנדס שיבדוק האם הבניין מתאים להיות חלק מתוכנית תמ"א 38, עליו לבדוק עלויות, את זכויות הבניה להם זכאים הדיירים ועוד.

הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח  - 2008 קובעות כי בבית משותף שמחליט לנהל את תוכנית תמ"א 38 חייבים להשתתף כלל בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לחיזוק המבנה.

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>

אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

 
נט-פורטל בניית אתרים קידום אתרים שיווק באינטרנט ג'ומלה