תמ"א 38 - המדריך המעשי המקצועי בישראל

תמ"א 38 - הוספת מרפסת

שירותי אתר תמ"א 38 בקשר עם הוספת מרפסת

השירותים שאתר תמ"א 38 מציע לגולשים את מכלול השירותים בתחום תמ"א 38 בישראל, לרבות:

• ליווי ועדי בתים או נציגות דיירים משלב הכוונה לממש פרויקט תמ"א 38 ועד לשלב רישום בית משותף.

  עו"ד תומר יפת

• ליווי נציגות הדיירים עד לקבלת מינוי רשמי שלהם כנציגות הנבחרת .
• ליווי נציגות הדיירים במו"מ לבחירת היזם המתאים.
• מתן מפרט טכני מקצועי ומפורט כבסיס למו"מ מול היזם.
• ליווי נציגות הדיירים במסגרת העברת טיוטות ההסכם מול היזם הנבחר.
• דאגה לאינטרס הדיירים – מימון מלא של היזם, למפקח מטעמם, וכן לעוה"ד.
• החתמת כלל הדיירים על ההסכם (לרבות: הערות אזהרה / יפויי כוח / מש"ח וכו').
• החזקת הערבויות הבנקאיות והבטוחות לביצוע הפרוייקט.
• ליווי הדיירים בכל הרישומים מול לשכת רישום המקרקעין עד לרישום בית משותף מתוקן לאחר ביצוע הפרוייקט.

תמ"א 38 – הוספת מרפסת

מאת: עו"ד תומר יפת 

הוספת מרפסת בתמ"א 38

תמ"א 38 מעניקה לדיירים הטבות רבות ובין היתר חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד וכן הוספת מרפסת.לא תמיד ישנה כדאיות כלכלית להוספת מרפסת במסגרת תמ"א 38 והדבר פתוח למו"מ שבין הדיירים לבין היזם.ברור, כי ועד בית או נציגות דיירים שידעו למקסם את המירב במסגרת המו"מ בין הצדדים ישאפו להוספת מרפסת לכל דירה שכן אותה מרפסת שמש מהווה שיפור ניכר באיכות החיים של הדיירים עצמם וכן מעלה באופן ניכר את השווי של אותה דירת מגורים.

מתי יקבלו הדיירים את הוספת המרפסת במסגרת תמ"א 38?

אחת מההטבות הרבות של תמ"א 38 הנה הוספת מרפסת לדיירים. באופן רגיל אנו נתקלים הרבה בשאלות לגבי הוספת מרפסת זו. דיירים מבקשים לדעת האם הם יהיו זכאים לקבל הוספת מרפסת כזו כחלק מעבודות החיזוק אם לאו.ברור, כי ככל שהפרויקט הנו יותר ריווחי עבור היזם יהיה לו תמריץ גבוה יותר להתחייב להוספת מרפסת לכלל הדיירים.חשוב להדגיש, מדובר בנושא כלכלי טהור שיש לו קשר לרווחיות של היזם.לכן, נבחן מתי ליזם יהיה יותר כדאי ליתן את אותה הוספת מרפסת.

הוספת מרפסת באזורי ביקוש

באופן גס, ניתן לומר כי ההטבות שמקבלים הדיירים הנם לפי סדר הסדר הבא (מבחינת היכולת הכלכלית לקבלם):

1. חיזוק המבנה וביסוסו.

2. הוספת מעלית.

3. שיפוץ חיצוני של המבנה.

4. הוספת ממ"ד.

5. הוספת מרפסת שמש.

ברור, כי זוהי חלוקה מאוד שרירותית אך היא משקפת את המציאות בדרך כלל.כמו כן, גם ברור לכל כי ככל שמרכיב הקרקע הנו יקר יותר כך גם מחיר הדירה שיבנה היזם יהיה גבוה יותר וכך גם הדיירים יקבלו יותר הטבות מאת היזם.כך למשל, ברור כי בתל אביב הרווחיות של היזמים הנה גבוהה יותר וברור כי שם יהא לדיירים כוח מיקוח גדול בקשר לאותה הוספת מרפסת.

ברור גם, כי בערים יותר מרוחקות כגון: אשדוד, נתניה וכד' (על ערים יותר רחוקות מהמרכז כרגע קשה לדבר בקשר לביצוע של תמ"א 38) הסיכוי של הדיירים לקבל את הוספת המרפסת הנו נמוך באופן יחסי ובדרך כלל שם יסתפקו בהוספת מעלית ובעצם חיזוק המבנה.מעניין לציין, כי ישנם ערים שפעלו נמרצות במסגרת תמ"א 38 וגם שם סביר להניח כי לדיירים ישנו כוח מיקוח גבוה יותר.

הוספת מרפסת בראשון לציון וברמת גן

שתי עיריות אלה הן עיריות לדוגמא שפעלו באופן נמרץ להגדלת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 באופן שמגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור היזם ומגדיל את הרווחיות בעבורו.כך למשל, פעלה עיריית ראשון לציון להגיש תוכנית מפורטת שכבר הופקדה, לפיה בתנאים מסוימים יהיה ניתן לבנות עד ארבע קומות במסגרת הזכויות לפי תמ"א 38.עוד עירייה שפעלה באופן דומה היא עיריית רמת גן, שפעלה להגיש תוכנית מפורטת שגם היא הופקדה כבר לפיה יהיה ניתן לבנות קומה נוספת מעבר לקומה המאושרת בתמ"א. דהיינו, ניתן יהיה לבנות שתי קומות נוספות במקום קומה אחת בלבד.

ברור, כי לתושבי ראשון לציון ולתושבי רמת גן, יהיה יותר קל במו"מ מול היזם להתעקש על הוספת מרפסת שמש לכל דייר, שכן ליזם את היכולת הכלכלית לעשות זאת ועדיין להרוויח מהפרויקט.
ניתן לראות כי עיריות שפעלו כן, הגדילו את הסיכויים של התושבים שלהם לשפר את האיכות חיים שלהם באופן ניכר (מעבר להצלת החיים במקרה של אסון חלילה בעת קרות רעידת אדמה) וסביר להניח כי דיירים בעיר שמקבילה לראשון לציון מבחינת המחיר (חולון / בת ים / פתח תקווה וכדו') לא יוכלו לקבל מרפסת שמש במסגרת המו"מ או שיהיה להם הרבה יותר קשה לקבל הוספת מרפסת מאשר תושבים הגרים בראשון לציון.

סיכום – הוספת מרפסת

גם בקשר להוספת המרפסת מסתבר כי כדאי לגור באזורי ביקוש שכן הוספת המרפסת היא אופציונאלית בלבד והיא תלויה בכדאיות הכלכליות שיש ליזם ובכושר המיקוח של הדיירים.
עיריות אשר השכילו להכין תוכניות מפורטות להגדלת זכויות הבנייה מכוח התמ"א, גם אם אינם מצויות בשיא אזורי הביקוש בתל אביב (כגון ראשון לציון) הרי שהגדילו משמעותית את הסיכויים של תושביהן לזכות באותה הוספת מרפסת שמש מיוחלת.

ראוי היה כי כל העיריות ייקחו דוגמה מאת עריית ראשון לציון ומאת עריית רמת גן ויחלו לפעול לשם מימוש תמ"א 38 בעיר שלהם ביתר קלות תוך כדי מתן זכויות בניה נוספות לפי התמ"א על פי הגשת תוכנית מפורטת מתאימה לאישור הועדה המחוזית ובכך ירוויחו קודם כל, בהשגת דיור בטוח לתושבים בעת קרות חלילה רעידת אדמה ובשוליים יוכלו לסייע לתושביהם לקבל במסגרת עבודות החיזוק גם הוספת מרפסת שמש.

תמ"א 38 – הוספת מרפסת

מאת: עו"ד גל בורשטיין

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>

הוספת מרפסת - מבוא

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה העיקרית חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. ממשלת ישראל אישרה בגדר התוכנית זכויות בניה אותם יקבלו הדיירים אשר אחד מהם הוא הוספת מרפסת ליחידת דיור קיימת.

עקרונות תמ"א 38

ועדת ההיגוי הממשלתית הציגה בשנת 2005 תוכנית מתאר, אשר אושרה על ידי ממשלת ישראל , לעניין חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר ידועה בשמה תמ"א 38.

בישראל קיים תו תקן לבניית עוד משנת 1975, אשר קובע מהי העמידות הנדרשת של מבנים בפני רעידות אדמה אך תו התקן אינו חל על מבנים ישנים ולכן אושרה תוכנית תמ"א 38.

עקרונות התוכנית כפי שאושרו, קובעים כי הוצאות עבודת חיזוק המבנים היא יקרה מדי וכי בעלי הדירות לא יוכלו לעמוד במעמסה. כל כן, החליטה הממשלה לאשר תוספות בניה לדיירים כדי לעודד אותם ליישם את התוכנית תוך שהם מקבלים זכויות בניה במבנה המגורים שלהם ובעצם לא משלמים על הוצאות החיזוק ובנייה על פי הוראות התוכנית. 

התוכנית גם קובעת מהם הקריטריונים בהם צרייך לעמוד המבנה שמיועד למימוש התוכנית:

א. על הבניין להיות מאויש באופן תמידי.

ב. גובה הבניין צריך להיות מעל ל-2 קומות ומעל לשטחי של 400 מ"ר.

ג. למבנה צריכים להיות היתרי בניה לפני 1.1.1980.

הדיירים, בתמורה למימוש תמ"א 38, יקבלו את זכויות הבניה להם הם זכאים, ויוכלו לבנות קומת יחידות דיור נוספת על גג הבניין או מנגד יוכלו לסגור קומת עמודים ולבנות בה דירות חדשות.

מה צריך לבדוק לפני קבלת החלטה על הוספת מרפסת?

בעלי דירות אשר יבקשו לממש את תוכנית תמ"א 38 יערכו חוזה עם הקבלן הנבחר וזאת לאחר שביצעו את כל הבדיקות הנדרשות להליך, תוך שהם מעבירים לו את זכויות הבנייה שאותם קיבלו במסגרת תמ"א 38.

על הדיירים לזכור כי חתימה על חוזה תמ"א 38 היא חוזה לכל דבר ועניין ומדובר בעצם במכירה של זכויות במקרקעין ועל כן יש לתת לחוזה את מלוא החשיבות ולקבל ייעוץ של עורך דין המתמחה בתחום.

כמו כן חשוב לברר היטב מיהו הקבלן אשר אמור לבצע את העבודות הבנייה ומה ניסיונו בפרויקטים מסוג זה וכמו כן לקבל את הסכמת כל דיירי הבניין ולאשר איתם את כל פרטי התוכנית ועלויותיה.

הוספת מרפסת כחלק מזכויות הבניה

תמ"א 38 קובעת זכויות בניה אשר יוכלו לקבל בעלי הדירות אשר יחליטו לממש את התוכנית:

1. עבודות חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה צפויה.

2. הוספת חדרי ממ"ד ליחידות הדיור הקיימות.

3. שיפוץ חדר האשפה.

4. שיפוץ פני הבניין ושטח החנייה.

5. הוספת מעלית נוסעים.

6. בניה או הוספת מרפסת: במקרה של הרחבת הדירות תוך הוספת מרפסת, מאשרת תמ"א 38 הרחבה של 25 מ"ר לכל יחידת דיור קיימת. דירות הקומה האחרונה יוכלו לבנות בקומת הגג במקום הוספת מרפסת. יש לזכור כי כאשר מבצעים הוספת מרפסת ליחידות הדיור הקיימות יש לשמור על קווי הבניין ולחרוג רק בגבולות המותרים על פי הוראות התוכנית.

חשוב לזכור כי הוספת מרפסת או תוספות בניה מרשימה זו הקיימת בתמ"א 38 תביא לעלייה בערך המבנה בכלל וערך הדירות בפרט בעשרות אחוזים וזאת מבלי שהדיירים יוציאו כספים מכיסם.

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>  

אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!