|
תמ"א 38 - רמת גן
שירותי אתר תמ"א 38 בעיר רמת גן
השירותים שאתר תמ"א 38 מציע לגולשים מרמת גן את מכלול השירותים בתחום תמ"א 38 בישראל, לרבות:
-
ליווי ועדי בתים או נציגות דיירים משלב הכוונה לממש פרויקט תמ"א 38 ועד לשלב רישום בית משותף.
 |
|
עו"ד תומר יפת
|
-
ליווי נציגות הדיירים עד לקבלת מינוי רשמי שלהם כנציגות הנבחרת .
-
ליווי נציגות הדיירים במו"מ לבחירת היזם המתאים.
-
מתן מפרט טכני מקצועי ומפורט כבסיס למו"מ מול היזם.
-
ליווי נציגות הדיירים במסגרת העברת טיוטות ההסכם מול היזם הנבחר.
-
דאגה לאינטרס הדיירים – מימון מלא של היזם, למפקח מטעמם, וכן לעוה"ד.
-
החתמת כלל הדיירים על ההסכם (לרבות: הערות אזהרה / יפויי כוח / מש"ח וכו').
-
החזקת הערבויות הבנקאיות והבטוחות לביצוע הפרוייקט.
-
ליווי הדיירים בכל הרישומים מול לשכת רישום המקרקעין עד לרישום בית משותף מתוקן לאחר ביצוע הפרוייקט.
לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בתמ"א 38, חייג/י: 03-6001112
תמ"א 38 רמת גן
מאת: עו"ד תומר יפת
תמ"א 38 – עריית רמת גן פועלת באופן נמרץ למימושה בפועל
תמ"א 38 רמת גן הנה תוכנית אשר לפיה באופן עקרוני ניתן להוסיף קומה אחת נוספת לשם בניית יחידות דיור נוספות אשר מכירתם אמורה לממן ליזם את היכולת לממן את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה.
למרות שלכאורה מדובר בעסקה כדאית בפועל נרתעו יזמים מלממש אותה ולבנות פרויקטים לפי תמ"א 38 שכן חישוב כלכלי פשוט מביא את אותו הקבלן למסקנה כי הרווחים ממכירת דירות בקומה אחת לא בטוח שיכסו על העלויות של כלל ביצוע הפרוייקט ובכלל זה חיזוקו כנגד רעידות אדמה.
סעיף 23 להוראות התמ"א בא להתמודד בדיוק עם נקודה זו.עריית רמת גן, ראתה כי זהו המצב והחליטה לעשות מעשה ולהכין תוכנית שתאפשר ביצוע של יותר מקומה אחת במסגרת ביצוע התמ"א
סעיף 23 לתמ"א 38 – מתן אפשרות להגדלת זכויות הבניה ברמת גן
סעיף 23 בתמ"א 38 קבע כי אם שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים המיוחדים של אזור מסוים יש צורך בהתאמה של הוראות התמ"א , הרי שיהא ניתן לחרוג מהוראות תמ"א 38 בנושאים הבאים:
1. שטחי בניה.
2. יחידות דיור.
3. גובה בניה.
4. קווי בניין.
5. עיצוב אדריכלי.
6. תקני חניה.
בעצם, יכולה עיריית רמת גן להתיר תוכנית שונה ביחס לכל אחד מהפרמטרים המנויים לעיל בהנחה כי שוכנע מוסד התכנון שיש לעשות כן.במקרה כזה, יהא על עריית רמת גן ליזום תוכנית בניין עיר שתובא לאישורה של הוועדה המחוזית.זהו תנאי מקדים ליכולת של הועדה המקומית ברמת גן לאשר פרויקטים לפי תמ"א 38 בסטייה מההוראות הכלליות בהתאם לפירוט דלעיל.תנאי נוסף הנו כי התוכנית הנה מתוחמת לתחומים מוגדרים בלבד.
עיריית רמת גן תפסה את הכדור שנזרק אליה בשתי ידיים ופעלה להגשת תוכנית בניין עיר מפורטת אשר מגדילה את זכויות הבניה כפי שיפורט להלן.הסיבות שגרמו לעריית רמת גן להכין תוכנית מפורטת לפי סעיף 23.עריית רמת גן ערכה סקר וגילתה כי ישנם כחמשת אלפים של בניינים שזקוקים לחיזוק כנגד רעידות אדמה.
מדובר במספר בתים גדול מאוד שברור שאין מספיק יזמים שיבצעו עבודה זו בתוך זמן קצר.
גם אם נניח כי ישנה כדאיות כלכלית גבוהה אין די יזמים שיכולים לבצע פרויקט בהיקף כזה וברור שמדובר במהלך של שנים רבות עד להשגת המטרה כי כל הבניינים יהיו מחוזקים נגד רעידות אדמה.
עריית רמת גן החליטה שלפחות היא תפעל ככל יכולתה להפוך את התמ"א לאפשרית וכדאית מבחינה כלכלית על מנת לתמרץ את היזמים להתחיל ולפעול בכיוון זה.לאור זאת, עריית רמת גן הכינה תב"ע שמספרה רג/ 340 / ג / 30.
תוכנית רג/ 340 / ג / 30 – התוכנית של רמת גן כבר הופקדה
לפי תוכנית זו הוגדלו זכויות הבניה לפי תמ"א 38 רמת גן .לפי התוכנית יוגדלו זכויות הבניה כך שיהיה ניתן לבנות תוספת קומה נוספת באופן כזה שיהיה ניתן לבנות שתי קומות על גג הבניין (במקום קומה אחת שהוענקה מכוח תמ"א 38) ויהיה ניתן במקום זאת לסגור קומה מפולשת.התוכנית הוגשה להפקדה בוועדה המחוזית והופקדה בפועל והיא מצויה לפני האישור הסופי.
להלן הציטוט
ההנמקה של הועדה המחוזית לאישור התוכנית של עריית רמת גן לגבי תמ"א 38
הועדה המחוזית קיבלה את עמדתה של עיריית רמת גן כי תוספת הבנייה לא תגרור עומסי תחבורה ובעיות חנייה, על אף שבחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חנייה לכל דירה חדשה, בזכות מתקנים משכפלי חנייה או תשלום כופר חניה.
הוועדה ציינה בהחלטת כי בקשתה של עיריית רמת גן מאושרת לאור הבקשות המעטות להיתרי בנייה שהוגשו במסגרת תמ"א 38, וכדי להעניק תמריץ כלכלי הנדרש ולעודד יוזמות לחיזוק מבנים.
רשויות מקומיות נוספות במחוז תל אביב שיהיו מעוניינות גם הן להגדיל את זכויות הבנייה, יצטרכו להגיש לוועדה תכנית מסודרת שבה ימופו האזורים שבהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר כיצד יינתן המענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים.
אין ספק כי פעולה זו של עיריית רמת גן תביא לביצועם של פרויקטים רבים יותר של תמ"א 38 שכן הכדאיות הכלכלית של היזמים גדלה באופן משמעותי.
סיכום – תמ"א 38 ברמת גן ישימה יותר מאשר במקומות אחרים
כותבי תמ"א 38 היו מודעים לעובדה כי מדובר בעסקה גבולית מבחינת הכדאיות הכלכלית שלה ולכן נתנו אפשרות לכל ועדה מקומית לפעול בעניין לצורך הפיכתה התוכנית לכלכלית יותר.התמ"א מאפשרת לכל ועדה מקומית לפעול להגשת תב"ע (תוכנית בניין עיר) שמאפשרת לבנות יותר מקומה אחת לצורך ביצוע פרויקט התמ"א.הדבר החשוב ביותר למימוש התמ"א הוא ההיתכנות הכלכלית שלה ובעריית רמת גן הבינו זאת היטב והם בן העיריות החלוצות בתחום זה. אין כל ספק, כי בשל פעולתה זו של עיריית רמת גן נראה יותר פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן מאשר ברשויות אחרות ויזמים יעדיפו לגשת לבניינים ברמת גן מאשר בערים אחרות שכן שם הרווח היזמי יכול להיות גדול יותר וכזה המצדיק כניסה לפרויקט כה מסובך.
תמ"א 38 רמת גן
מאת: אלדר סונגו
*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>
מבוא – תמ"א 38 רמת גן
תמ"א 38 הוא פרויקט שאפתני שלא קל לשכנע דיירים להוציא אותו לפועל בבניינם. הממשלה עושה מאמצים לדחוף את הפרויקט אך בינתיים ללא הועיל.
derline;">ברמת גן מצאו פתרון שאמור להקל על הדיירים בזמן יישום הפרויקט אולם עיריית רמת גן עדיין מערימה קשיים.
קצת על הפרויקט – תמ"א 38 רמת גן
1. מהו תמ"א 38 - תמ"א 38 הוא פרויקט שאפתני שהגתה ממשלת ישראל ומטרתו לחזק בניינים ישנים על מנת שיעמדו בפני רעידת אדמה חזקה שלפי מומחים צפויה לפקוד את אזורנו בזמן הקרוב. למרות תמריצים שונים שמעניקה הממשלה על מנת לקדם את הפרויקט, כמו פטור ממיסי מכירה ופטור מהיטל השבחה, נדמה כי כרגע הפרויקט מתנהל בעצלתיים. ככל הנראה הסיבה לכך טמונה בכך שדיירים לא ששים להפקיד את בניין מגוריהם בידיו שלקבלן כזה או אחר למשך זמן רב. כולנו יודעים עד כמה שיפוצים הם עניין מטריד אשר משבש את אורח החיים, קל וחומר כאשר השיפוצים נעשים בבניין שבו אתה גר כך שההפרעה להלך החיים גדלה פי כמה.
2. הממשלה מדרבנת - על מנת לגרום לכך שהדיירים בכל זאת יסכימו לבלוע את הצפרדע ולהעמיד את הבניין לשיפוץ, החליטה הממשלה לרקום עסקת קומבינציה שבה הדיירים לא ישלמו אגורה מכיסם עבור השיפוצים שמעניק הקבלן אך יצטרכו להסכים לכך שאחוזי הבנייה בבניין יגדלו כך שהקבלן יעשה את הונו ממכירת הדירות החדשות שהוא הוסיף לבניין במסגרת עבודת השיפוצים.
פרט נוסף שחשוב לציין, הוא מחויבותו של הקבלן לשפץ נוסף על השיפוץ ההכרחי אלמנטים נוספים בבנין כמו חדר מדרגות, חדר זבל ואף להוסיף אלמנטים שלא היו קיימים כמו מעלית או ממד. כאמור גם תמריצים אלו לא ממש מצליחים להניע את הפרויקט בהתאם לרמת הציפיות של הממשלה. כמוצא אחרון החליטה ממשלת ישראל לשנות את חוק המקרקעין כך שדיירי הבניין לא יצטרכו את הסכמת כל הדיירים על מנת להחיל את הפרוייקט על הבניין אלא ניתן להסתפק ברוב רגיל של מעל ל50 אחוז מדיירי הבניין. התיקון החדש הזה לחוק המקרקעין אמור לתת את הדחיפה שלה ציפו בממשלה.
תמ"א 38 - ברמת גן ההתעוררות גדולה
בשנים האחרונות אנחנו עדים להתעוררות משמעותיות בעיקר במסגרת תמ"א 38 רמת גן כשעיריית רמת גן מובילה באמצעות המנהלת שהקימה - שינוי דרמטי ומוביל בישראל, בקשר לעידוד יזמים לפתוח ביישום תמ"א 38 רמת גן. אפשר להבין איפוא את עשרות היזמים שעיריית רמת גן במסגרת קידום פרוייקטים של תמ"א 38 רמת גן מאפשרת ליזמים להרוויח יותר - ולא לחינם אנחנו מוצאים לא מעט המלינים על כך שבחלק מהמקרים אף מעדיפים יזמים שונים לזנוח את האפשרות לפעול בשיטת "פינוי בינוי" - בין היתר לנוכח הדרישות הבירוקרטיות הבלתי אפשריות.
שעה שעיריית רמת גן מאפשרת תמ"א 38 ברמת גן בצורה נוחה יותר, יזמים מעדיפים על פני פרויקטים של פינוי בינוי ללכת לכיוון של תמ"א 38 ברמת גן.
למרות הפתרון עדיין יש קשיים ברמת גן
למרות הפתרון המוצע עיריית רמת גן מערימה קשיים על היזם אשר רוצה ליישם את הפרויקט. עיריית רמת גן דורשת מהקבלן עוד בטרם הוגשה הבקשה לבצע ניתוח הנדסי למבנה. בנוסף מחייבת עיריית רמת גן את היזם לשלוח לכל הדיירים שלהם מגרשים אשר גובלים במבנה מכתבים רשומים. למעשה עיריית רמת גן יוצרת מצב שבו היזם מוציא הרבה כסף מכיסאו בלי שקיבל אישור להחלת הפרויקט מהעיריה.
*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>
אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!
|
