* שם מלא
* Email :
* טלפון
* נושא הפניה
* תוכן הפנייה

תמ"א 38 ראשון לציון

 

שירותי אתר תמ"א 38 בעיר ראשון לציון

השירותים שאתר תמ"א 38 מציע לגולשים מרשל"צ את מכלול השירותים בתחום תמ"א 38 בישראל, לרבות:

  • ליווי ועדי בתים או נציגות דיירים משלב הכוונה לממש פרויקט תמ"א 38 ועד לשלב רישום בית משותף.
    עורך דין תומר יפת
    עו"ד תומר יפת
  • ליווי נציגות הדיירים עד לקבלת מינוי רשמי שלהם כנציגות הנבחרת .
  • ליווי נציגות הדיירים במו"מ לבחירת היזם המתאים.
  • מתן מפרט טכני מקצועי ומפורט כבסיס למו"מ מול היזם.
  • ליווי נציגות הדיירים במסגרת העברת טיוטות ההסכם מול היזם הנבחר.
  • דאגה לאינטרס הדיירים – מימון מלא של היזם, למפקח מטעמם, וכן לעוה"ד.
  • החתמת כלל הדיירים על ההסכם (לרבות: הערות אזהרה / יפויי כוח / מש"ח וכו').
  • החזקת הערבויות הבנקאיות והבטוחות לביצוע הפרוייקט.
  • ליווי הדיירים בכל הרישומים מול לשכת רישום המקרקעין עד לרישום בית משותף מתוקן לאחר ביצוע הפרוייקט.

 

לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בתמ"א 38, חייג/י: 03-6001112

 

 

תמ"א 38 ראשון לציון

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>

מאת: עו"ד תומר יפת

תמ"א 38 – עריית ראשון לציון פועלת באופן נמרץ למימושה בפועל

תמ"א 38 ראשון לציון הנה תוכנית אשר לפיה באופן עקרוני ניתן להוסיף קומה אחת נוספת לשם בניית יחידות דיור נוספות אשר מכירתם אמורה לממן ליזם את היכולת לממן את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה.
למרות שלכאורה מדובר בעסקה כדאית בפועל נרתעו יזמים מלממש אותה ולבנות פרויקטים לפי תמ"א 38 שכן חישוב כלכלי פשוט מביא את אותו הקבלן למסקנה כי הרווחים ממכירת דירות בקומה אחת לא בטוח שיכסו על העלויות של כלל ביצוע הפרוייקט ובכלל זה חיזוקו כנגד רעידות אדמה.

סעיף 23 להוראות התמ"א בא להתמודד בדיוק עם נקודה זו.עיריית ראשון לציון, ראתה כי זהו המצב והחליטה לעשות מעשה ולהכין תוכנית שתאפשר ביצוע של יותר מקומה אחת במסגרת ביצוע התמ"א

סעיף 23 לתמ"א 38 – מתן אפשרות להגדלת זכויות הבניה בראשון לציון

סעיף 23 בתמ"א 38 קבע כי אם שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים המיוחדים של אזור מסוים יש צורך בהתאמה של הוראות התמ"א , הרי שיהא ניתן לחרוג מהוראות תמ"א 38 בנושאים הבאים:

1. שטחי בניה.

2. יחידות דיור.

3. גובה בניה.

4. קווי בניין.

5. עיצוב אדריכלי.

6. תקני חניה.

בעצם, יכולה עיריית ראשון לציון להתיר תוכנית שונה ביחס לכל אחד מהפרמטרים המנויים לעיל בהנחה כי שוכנע מוסד התכנון שיש לעשות כן.במקרה כזה, יהא על עריית ראשון לציון ליזום תוכנית בניין עיר שתובא לאישורה של הוועדה המחוזית.זהו תנאי מקדים ליכולת של הועדה המקומית בראשון לציון לאשר פרויקטים לפי תמ"א 38 בסטייה מההוראות הכלליות בהתאם לפירוט דלעיל. תנאי נוסף הנו כי התוכנית הנה מתוחמת לתחומים מוגדרים בלבד.

עיריית ראשון לציון תפסה את הכדור שנזרק אליה בשתי ידיים ופעלה להגשת תוכנית בניין עיר מפורטת אשר מגדילה את זכויות הבניה כפי שיפורט להלן.הסיבות שגרמו לעריית ראשון לציון להכין תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 עריית ראשון לציון ערכה סקר וגילתה כי במרכז העיר ישנם לפחות 1000 בבניינים שצריכים לעבור חיזוק לפי תמ"א 38 כנגד רעידות אדמה.

מדובר במספר בתים גדול מאוד שברור שאין מספיק יזמים שיבצעו עבודה זו בתוך זמן קצר.גם אם נניח כי ישנה כדאיות כלכלית גבוהה אין די יזמים שיכולים לבצע פרויקט בהיקף כזה וברור שמדובר במהלך של שנים רבות עד להשגת המטרה כי כל הבניינים יהיו מחוזקים נגד רעידות אדמה.עריית ראשון לציון החליטה שלפחות היא תפעל ככל יכולתה להפוך את התמ"א לאפשרית וכדאית מבחינה כלכלית על מנת לתמרץ את היזמים להתחיל ולפעול בכיוון זה.לאור זאת, עריית ראשון לציון הכינה תב"ע שמספרה רצ / 1 / 106.

תוכנית רצ / 1 / 106 – התוכנית של ראשון לציון כבר הופקדה לפי תוכנית זו הוגדלו זכויות הבניה לפי תמ"א 38 בראשון לציון.לפי התוכנית יוגדלו זכויות הבניה לפי המפורט להלן:

1. תוספת ארבע קומות - יהיה ניתן לבנות עוד ארבע קומות נוספות לפי התמ"א.

2. לא יותר משמונה קומות - התנאי לבניית ארבע קומות נוספות יהא בלבד שהגובה של הבניין לא יהיה גבוה משמונה קומות.

3. לא יותר מהכפלת זכויות הבנייה – התוכנית קובעת כי בכל מקרה לא יבנה יותר מאשר ביחס של 1:1 ביחס למבנה הקיים. דהיינו, אם יש שלוש קומות לא יבנו יותר משלוש קומות נוספות.

התוכנית הוגשה להפקדה בוועדה המחוזית והופקדה בפועל והיא מצויה לפני האישור הסופי.אין ספק כי פעולה זו של עיריית ראשון לציון תביא לביצועם של פרויקטים רבים יותר של תמ"א 38 שכן הכדאיות הכלכלית של היזמים גדלה באופן משמעותי.

סיכום – תמ"א 38 בראשון לציון ישימה יותר מאשר במקומות אחרים

כותבי תמ"א 38 ראשון לציון היו מודעים לעובדה כי מדובר בעסקה גבולית מבחינת הכדאיות הכלכלית שלה ולכן נתנו אפשרות לכל ועדה מקומית לפעול בעניין לצורך הפיכתה התוכנית לכלכלית יותר.

התמ"א מאפשרת לכל ועדה מקומית לפעול להגשת תב"ע (תוכנית בניין עיר) שמאפשרת לבנות יותר מקומה אחת לצורך ביצוע פרויקט התמ"א.הדבר החשוב ביותר למימוש התמ"א הוא  ההיתכנות הכלכלית שלה ובעריית ראשון לציון הבינו זאת היטב והם בן העיריות החלוצות בתחום זה.אין כל ספק, כי בשל פעולתה זו של עיריית ראשון לציון נראה יותר פרויקטים של תמ"א 38 ראשון לציון מאשר ברשויות אחרות ויזמים יעדיפו לגשת לבניינים בראשון לציון מאשר בערים אחרות שכן שם הרווח היזמי יכול להיות גדול יותר וכזה המצדיק כניסה לפרויקט כה מסובך.

 

 

תמ"א 38 ראשון לציון

מאת: אלדר סונגו

מבוא – תמ"א 38 ראשון לציון

ראשון לציון היא בהחלט עיר יחסית פעילה בכל הקשור ליישום תמ"א 38. בבדיקות שערכה הועדה המקומית נתגלה כי ישנם הראשון לציון כ1000 מבנים אשר זקוקים לשיפוץ וחיזוק. מרבית המבנים נמצאים במרכז העיר ראשון לציון.

תמ"א 38 מחסנת בניינים ישנים מפני רעידות אדמה

1. מטרת התוכנית - תוכנית מתאר ארצית מספר 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. מטרתה העיקרית של התוכנית היא לתמרץ בעלי בתים שנבנו לפני שנת 1980 לחזק את הבניין שלהם כנגד רעידות אדמה על ידי מתן היתרים לתוספות והרחבת יחידות דיור בבניין. מי שיגרוף את הרווחים על מכירת הדירות החדשות שנבנו בבניין יהיה בדרך הקבלן אשר יסכים לחזק את הבניין ללא כל תשלום מצד הדיירים וזאת בתמורה לבעלות על זכויות הבניה החדשות. תוספת זו אמורה לכסות את עלות החיזוק ואת שיפוץ המבנה כולו, שיפוץ הכולל שיפוץ חזות הבניין, הוספת מעלית, הוספת ממד , שיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חדר הזבל וכיוצא בזה.

2. תיקון חוק המקרקעין - בשנת 2008 נקטה ממשלת ישראל בעוד צעד על מנת לזרז את הבניה וקבעה שינוי בחוק המקרקעין המקטין את הרוב הדרוש מקרה הדיירים להסכמה לשיפוץ הבניין מרוב מוחלט ללא כל התנגדות אחת לרוב רגיל של 51 אחוז.

תמ"א 38 - בראשון לציון קיימים כאלף מבנים הזקוקים לחיזוק

1. התגייסות הועדה המקומית - במסגרת תוכנית המתאר הארצית 38 המאפשרת לועדות מקומיות להגיש בקשות ליישום הפרויקט בערי ישראל, הגישה הועדה המקומית בראשון לציון תוכנית מתאר לועדת התכנון והבנייה המחוזית הקובעת מהם המבנים אשר זקוקים לשיפוץ וחיזוק בראשון לציון. בעקבות המחקר שעשתה הועדה המקומית בראשון לציון נקבע כי בראשון לציון ישנם כ1000 מבנים הפרוסים במרכז העיר ואשר זקוקים לשיפוץ דחיפות. כל המבנים המצוינים בתוכנית המתאר נבנו לפני 1977.

2. תמ"א 38 כמטרד לציבור - ועדת התכנון והבניה המחוזית מצאה כי למרות המחסור העלול להיווצר בעקבות יישום הפרויקט בשטחי ציבור וחנייה במרכז העיר ראשון לציון קיימת החובה לאפשר לעיריית ראשון לציון לבצע את התוכנית בראשון לציון וזאת על מנת למנוע אסון אם וכאשר תתרחש רעידת אדמה חזקה באזור. יחד עם זאת החליטה הועדה המחוזית לנסות להתחשב בציבור תושבי ראשון לציון ולאחר מימוש מספר תוכניות חיזוק אשר יקבעו בתוכנית, תדון הועדה בפתרונות אשר יקלו עם התושבים בעקבות גזילת שטחי הציבור והחנייה כתוצאה מיישום הפרויקט בראשון לציון. פתרון אחד שהוצע בעקבות גזילת שטחי החנייה הוא בניית חניונים תת קרקעיים וזאת בתנאי שבניית החניון תעשה רק בגודל של 30 אחוז מכלל השטח הפתוח. כמו כן גודל השטח הפתוח חייב לעלות על דונם אחד.

מה תוכנית תמ"א 38 דורשת בראשון לציון

תוכנית תמ"א 38 ראשון לציון מאפשרת הוספה של עד ארבע קומות לבניין קיים, אך לא יותר משמונה קומות לבניין ולא יותר מהכפלת הגובה הקיים וכל זאת בתנאי שהקבלן ימציא גם פתרונות חנייה לתושבי הבניין. עוד דורשת התוכנית בראשון לציון, שיפור חיצוני של חזות הבניין, גינון והוספת מעלית, ומאפשרת חנייה במגרשי בנייני ציבור ובשטחים ציבוריים פתוחים.

רחובות מפורסמים בראשון לציון אשר מצויים בהם מבנים הזקוקים לשיפוץ

בין הרחובות המפורסמים והגדולים בראשון לציון אשר מצויים בהם בתים הזקוקים לשיפוץ נמנים הרחובות ברניצקי ורמז ואף הרחובות בן אליעזר ודרובין.

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>

אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

 

 

 

 

 
נט-פורטל בניית אתרים קידום אתרים שיווק באינטרנט ג'ומלה