תמ"א 38 - המדריך המעשי המקצועי בישראל

לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בתמ"א 38, חייג/י: 03-6001112

מאת: עו"ד תומר יפת

רבות מדובר בחודשים האחרונים על תמ"א 38 שנודעת כתוכנית הארצית שבאה להתמודד עם בעיית המבנים שאינם מחוזקים נגד רעידות אדמה.

כידוע, הוועדה הארצית לתכנון ובניה קדמה תוכנית מתאר ארצית שזכתה למספר 38 אשר במרכזה מערכת של תמריצים כלכליים לשם הנעת הדיירים לחיזוק ביתם באמצעות התקשרות עם יזם.
בתמ"א 38 הסכמת הדיירים היא יסוד מרכזי ביכולת לממש את ביצוע תמ"א 38 בבניין נתון.

בתמ"א 38 הסכמת הדיירים היא אבן היסוד בבוא ועד בית לממש פרויקט של תמ"א 38 בבניין כל שהוא שמתאים לכך.כך למשל, בתמ"א 38 הסכמת הדיירים נחוצה במספר שלבים לצורך מימוש הפרויקט:

1. בשלב הראשון - בתמ"א 38 הסכמת הדיירים בשלב של גיבוש נציגות בית מוסכמת שהיא זו אשר תוביל את הפרויקט.

2. בשלב השני – בתמ"א 38 הסכמת הדיירים נחוצה בשלב ניהול המו"מ עם היזם ועד לחתימת ההסכם.

3. בשלב השלישי – בתמ"א 38 הסכמת הדיירים נחוצה בשלב הכנת התוכניות עד להגשת בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית החתומה על ידי כל הדיירים.

4 בשלב הרביעי – בתמ"א 38 הסכמת דיירים נחוצה גם בשלב הביצוע שהוא השלב האחרון.

רק שיתוף פעולה מלא של כלל הדיירים, בכל השלבים המפורטים לעיל יגרום לכך כי פרויקט של ביצוע חיזוק לפי תוכנית תמ"א 38 אכן יצא לפועל באותו הבניין.

בתמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת היא 66% - האם תאורייה בלבד או גם למעשה?

בתמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת באופן פורמאלי היא של 66% בלבד ואין צורך לגבש הסכמה של כל הדיירים לביצוע התמ"א.מניסיון החיים אנו למדים כי בבניין שבא לבחון ביצוע תמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת היא של 100% ולא פחות..

. 1ההיבט הכלכלי - בתמ"א 38 הסכמת הדיירים באופן מלא הנה נדרשת לשם ניצול זכויות הבניה באופן מלא. כך למשל, אם אין הסכמת 100% מהדיירים לא ניתן לקבל היתר בניה לבניית חדר על הגג (במקומות שהדבר מותר לפי התב"ע המקומית). ברור, כי ליזם בנסיבות אלה, תפחת הכדאיות הכלכלית להיכנס לפרויקט, שכן במקום למכור דירות דופלקס על הגג הוא ימכור דירות של קומה אחת בלבד. ההיבט הכלכלי של הכדאיות הוא החשוב ביותר בתמ"א 38 בהסכמת הדיירים ומשום כך, קבלנים ויזמים נרתעים מאוד מלגשת לבניין שבו אין הסכמה מלאה. גם כך, מבחינת הקבלנים מדובר בפרויקט מאוד מסובך, עתיר סיכונים ובעלי שולי רווח גבוליים. כמו כן, מדובר בפרויקטים חדשים ובדרך כלל אין לקבלן / יזם ניסיון מצטבר של שנים מהם הוא יכול להסיק כיצד יסתיים מבחינתו הפרוייקט ובאיזה רווח. לכן, התנאי של הסכמת 100% מהדיירים הוא בדרך כלל התנאי הראשון של היזמים השונים שבאים לבחון התקשרות בפרוייקט לפי תמ"א 38.

2. ההיבט התכנוני – ישנה בעיה כיום מבחינת הדין החל בכל הקשור ליכולת של יזם לממש תמ"א 38 בהסכמת דיירים חלקית. כיום, קובע החוק כי אומנם ניתן לממש בניה לפי תמ"א 38 גם ברוב של 66% בלבד אולם החוק מטיל על היזם חובה לפנות למפקח על הבית המשותפים על מנת לקבל את אישורו לביצוע הפרוייקט וזאת כיוון שישנו מתנגד בבניין. נסביר, כי ללא אישור המפקח לא יינתן היתר בניה בפועל לבניין לצורך ביצוע עבודות החיזוק לפי התמ"א. לאחר פניית היזם, יתבקש גם אותו דייר מתנגד ליתן את עמדתו והמפקח יכריע בין הצדדים בהתאם לשיקול דעתו ועל פי אופי הטענות של הצדדים. עניין זה הנו מותיר את היזם בחוסר וודאות האם העבודות אכן יאושרו אם לאו.

ההיגיון היה להתיר ליזם לפנות בשלב הראשוני למפקח על הבתים המשותפים, עוד טרם השקעת כספים בהכנת תוכניות וכיוצ"ב, ואז לקיים דיון בבקשה לביצוע פרוייקט תמ"א 38. ככל שהמפקח יחליט בסוף התהליך כי הוא מאשר את הפרוייקט אז באמת יתקדמו להכנת תוכניות מפורטות, לחוות דעת הנדסית בקשר לאופן ביצוע עבודות הביסוס והחיזוק. דא עקא, החוק קובע כי ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. יוסבר, כי עד להגשת הבקשה, היזם משקיע כבר עשרות אלפי ₪ בחתימה על הסכם עם הדיירים (עלויות משפטיות), עלויות הקשורות במהנדס קונסטרוקציה ובאדריכל לצורך הכנת התוכניות והגשתם. אף יזם סביר, לא ישקיע סכומים אלה כאשר ישנה אי וודאות האם יאושר הפרוייקט אם לאו. לפיכך, נדרשת בתמ"א 38 הסכמת הדיירים כולם.

3. ההיבט הביצועי – גם אם נניח כי יתנו היתר בניה בתמ"א 38 בהסכמת דיירים פחותה מ – 100% דייר שאינו מרוצה יכול אין ספור פעמים במהלך ביצוע עבודות הבניה בפועל להגיש תלונות לוועדה המקומית / עירייה / משטרה ולגרום לנזקים ליזם ברצון שלו לעכב ו/או לדחות את ביצוע הפרוייקט.  אף יזם לא רוצה להיות חלק מבעיה זו ולכן הוא דורש את הסכמת 100% מהדיירים כתנאי לחתימת הסכם לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38.

מכל הטעמים שמנינו לעיל, הגם שבאופן פורמאלי ההסכמה הנדרשת בתמ"א 38 עומדת על 66% בלבד, הרי שמבחינה מעשית נדרשת הסכמת 100% מהדיירים.

טוב תעשה נציגות של בניין שמעוניינת לקדם את הפרוייקט, שתפעל אצל הדיירים להשגת 100% הסכמה לביצוע הפרוייקט שכן אז הסיכויים של אותו בניין באמת לחתום על הסכם לביצוע התמ"א ואף לבצע אותו עולים באופן משמעותי מאוד.