לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

תמ"א 38 ראשון לציון

יש לך שאלה משפטית בנושא? שאל אותנו בפורום תמ"א 38

תמ"א 38 – עריית ראשון לציון פועלת באופן נמרץ למימושה בפועל

תמ"א 38 ראשון לציון הנה תוכנית אשר לפיה באופן עקרוני ניתן להוסיף קומה אחת נוספת לשם בניית יחידות דיור נוספות אשר מכירתם אמורה לממן ליזם את היכולת לממן את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה.
למרות שלכאורה מדובר בעסקה כדאית בפועל נרתעו יזמים מלממש אותה ולבנות פרויקטים לפי תמ"א 38 שכן חישוב כלכלי פשוט מביא את אותו הקבלן למסקנה כי הרווחים ממכירת דירות בקומה אחת לא בטוח שיכסו על העלויות של כלל ביצוע הפרוייקט ובכלל זה חיזוקו כנגד רעידות אדמה.

סעיף 23 להוראות התמ"א בא להתמודד בדיוק עם נקודה זו.עיריית ראשון לציון, ראתה כי זהו המצב והחליטה לעשות מעשה ולהכין תוכנית שתאפשר ביצוע של יותר מקומה אחת במסגרת ביצוע התמ"א

סעיף 23 לתמ"א 38 – מתן אפשרות להגדלת זכויות הבניה בראשון לציון

סעיף 23 בתמ"א 38 קבע כי אם שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים המיוחדים של אזור מסוים יש צורך בהתאמה של הוראות התמ"א , הרי שיהא ניתן לחרוג מהוראות תמ"א 38 בנושאים הבאים:

1. שטחי בניה.

2. יחידות דיור.

3. גובה בניה.

4. קווי בניין.

5. עיצוב אדריכלי.

6. תקני חניה.

בעצם, יכולה עיריית ראשון לציון להתיר תוכנית שונה ביחס לכל אחד מהפרמטרים המנויים לעיל בהנחה כי שוכנע מוסד התכנון שיש לעשות כן.במקרה כזה, יהא על עריית ראשון לציון ליזום תוכנית בניין עיר שתובא לאישורה של הוועדה המחוזית.זהו תנאי מקדים ליכולת של הועדה המקומית בראשון לציון לאשר פרויקטים לפי תמ"א 38 בסטייה מההוראות הכלליות בהתאם לפירוט דלעיל. תנאי נוסף הנו כי התוכנית הנה מתוחמת לתחומים מוגדרים בלבד.

עיריית ראשון לציון תפסה את הכדור שנזרק אליה בשתי ידיים ופעלה להגשת תוכנית בניין עיר מפורטת אשר מגדילה את זכויות הבניה כפי שיפורט להלן.הסיבות שגרמו לעריית ראשון לציון להכין תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 עריית ראשון לציון ערכה סקר וגילתה כי במרכז העיר ישנם לפחות 1000 בבניינים שצריכים לעבור חיזוק לפי תמ"א 38 כנגד רעידות אדמה.

מדובר במספר בתים גדול מאוד שברור שאין מספיק יזמים שיבצעו עבודה זו בתוך זמן קצר.גם אם נניח כי ישנה כדאיות כלכלית גבוהה אין די יזמים שיכולים לבצע פרויקט בהיקף כזה וברור שמדובר במהלך של שנים רבות עד להשגת המטרה כי כל הבניינים יהיו מחוזקים נגד רעידות אדמה.עריית ראשון לציון החליטה שלפחות היא תפעל ככל יכולתה להפוך את התמ"א לאפשרית וכדאית מבחינה כלכלית על מנת לתמרץ את היזמים להתחיל ולפעול בכיוון זה.לאור זאת, עריית ראשון לציון הכינה תב"ע שמספרה רצ / 1 / 106.

תוכנית רצ / 1 / 106 – התוכנית של ראשון לציון כבר הופקדה לפי תוכנית זו הוגדלו זכויות הבניה לפי תמ"א 38 בראשון לציון.לפי התוכנית יוגדלו זכויות הבניה לפי המפורט להלן:

1. תוספת ארבע קומות – יהיה ניתן לבנות עוד ארבע קומות נוספות לפי התמ"א.

2. לא יותר משמונה קומות – התנאי לבניית ארבע קומות נוספות יהא בלבד שהגובה של הבניין לא יהיה גבוה משמונה קומות.

3. לא יותר מהכפלת זכויות הבנייה – התוכנית קובעת כי בכל מקרה לא יבנה יותר מאשר ביחס של 1:1 ביחס למבנה הקיים. דהיינו, אם יש שלוש קומות לא יבנו יותר משלוש קומות נוספות.

התוכנית הוגשה להפקדה בוועדה המחוזית והופקדה בפועל והיא מצויה לפני האישור הסופי.אין ספק כי פעולה זו של עיריית ראשון לציון תביא לביצועם של פרויקטים רבים יותר של תמ"א 38 שכן הכדאיות הכלכלית של היזמים גדלה באופן משמעותי.

סיכום – תמ"א 38 בראשון לציון ישימה יותר מאשר במקומות אחרים

כותבי תמ"א 38 ראשון לציון היו מודעים לעובדה כי מדובר בעסקה גבולית מבחינת הכדאיות הכלכלית שלה ולכן נתנו אפשרות לכל ועדה מקומית לפעול בעניין לצורך הפיכתה התוכנית לכלכלית יותר.

התמ"א מאפשרת לכל ועדה מקומית לפעול להגשת תב"ע (תוכנית בניין עיר) שמאפשרת לבנות יותר מקומה אחת לצורך ביצוע פרויקט התמ"א.הדבר החשוב ביותר למימוש התמ"א הוא ההיתכנות הכלכלית שלה ובעריית ראשון לציון הבינו זאת היטב והם בן העיריות החלוצות בתחום זה.אין כל ספק, כי בשל פעולתה זו של עיריית ראשון לציון נראה יותר פרויקטים של תמ"א 38 ראשון לציון מאשר ברשויות אחרות ויזמים יעדיפו לגשת לבניינים בראשון לציון מאשר בערים אחרות שכן שם הרווח היזמי יכול להיות גדול יותר וכזה המצדיק כניסה לפרויקט כה מסובך.

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי

שם ושם משפחה *

מספר טלפון *

נושא הפנייה




פרטי יצירת קשר:

שד שאול מלך 8, תל אביב

בית אמות משפט (קומה 8)

טל'  03-6001112


לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112


מידע חשוב נוסף