לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

קצת יותר על תמ"א 38

יש לך שאלה משפטית בנושא? שאל אותנו בפורום תמ"א 38

פתיחה- תמ"א 38

תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית הדנה ברעידות אדמה להכניס קישור למאמר), ואושרה ב-14/04/05. התמ"א מאפשרת חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. התקן התקבל בשנת 75', ואיננו חל על מבנים שנבנו לפני שנה זו.

מיום אישור התמ"א ועד יום זה חוקקו חוקי עזר ותקנות שנועדו לאפשר את קיום התמ"א, הואיל והתוכנית נתקלה בקשיים רבים.

רקע- על תמ"א 38

התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה כדי ליצור תמריץ לחיזוק.

האפשרות להגדלת אחוזי הבניה קיימת רק במבנים שההיתר בגינם הוצא לפני ה- 1 בינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (תקן 413).

תוכנית תמ"א 38 לא חלה על המבנים הבאים:

i. בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן תמידי, לדוגמא: מחסנים.

ii. בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר.

iii. בניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.

iv. בניינים שנבנו לאחר שנת 1980.

התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה , על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים. החיזוק האמור, הוא מסובך ויקר, מדינת ישראל יאנה יכולה לעמוד תקציבית בחיזוק כל המבנים במדינה ולכן מדינת ישראל מפעילה תמריצים שונים להשגת מטרתה באמצעות תמ"א 38. התמריץ המרכזי בתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה נוספות במבנה, כדוגמת הרחבת יחידות דיור קיימות. האפשרות המעניינת ביותר מבחינה כלכלית במסגרת התמ"א, היא בניית קומה נוספת על גג המבנה, את זכויות הבנייה האמורות מקבל הקבלן בתמורה לביצוע החיזוקים, אשר יעמידו את המבנה בתקן 413.

היתרונות בתמ"א 38 (בעלות הטבות מס – קישור למאמר הטבות מס)

התוכנית מאפשרת לקבל אישור לתוספות בנייה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה. היתרון המרכזי שמקנה תוכנית תמ"א 38 לדיירי הבית המשותף הוא השבחת הנכס. על פי התחזיות ערך הנכס עולה בכ-25% . לדוג', דירה ששווייה כיום הוא 1000000 ₪, עשויה להימכר לאחר השיפוץ, שתקופתו קצרה משנה, ב1250000 ₪ – הזדמנות עסקית חד פעמית.

התוכנית כוללת את תוספות הבנייה הבאות:

• ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בהתאם לתקנון תמ"א 38. תקן 413.

• בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה.

• הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות.

• שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות.

• הוספת חניות בהתאם לתוכנית המתאר הארצית.

הליך קבלת אישור תמ"א 38

הליך קבלת אישור לפרויקט תמ"א 38 הוא מורכב וכולל הליכים רבים

ווידוא תחולת הפרויקט על המבנה, השגת הסכמה מקדמית של בעלי הדירות (קישור למאמר של הסכמת בעלי הדירות), קביעת הצורך בחיזוק צריכה להיעשות על ידי מהנדס שהוסמך לכך, בדיקה מקצועית של אדריכל בעירייה, הכנת תוכניות, וקבלת היתרי בנייה הם רק חלק מן השלבים שפרויקט מסוג זה עובר ולכן משכו לעיתים מתפרס על זמן רב.

קשיי התמ"א

התוכנית נתקלה בקשיים שונים, ככל תוכנית גדולה בתחילתה. מכשולים כדוגמת יצירת הסכמה מלאה של בעלי הדירות, רישוי הקומה הנוספת, מיסוי ומימון העסקה, העלו סימני שאלה רבים ואף מנעו יוזמות במבנים שונים ברחבי הארץ. משנת 2005, החלה הממשלה לחוקק חוקים ותקנות שעזרו לקדם את התוכנית, כיום על פי דעתנו בתחום נפתרו רוב הקשיים והדלת למעוניינים להיכלל בתוכנית פתוחה ומזמינה. לראיה, בשנה האחרונה יצאו לדרך פרויקטים שונים בתחום, בעיקר בערי המרכז: תל אביב, רמת גן, ראשון לציון, חולון ועוד. למרות הקשיים, שעדיין קיימים, חשוב להבין שהממשלה העבירה את האחראיות לפתרון הבעיה וחיזוק המבנים לידי בעלי המבנים, שהם הנפגעים הפוטנציאליים העיקריים בתרחיש רעידת אדמה במדינה.

סיכום- תמ"א 38

בימים אלו אנו עדים לשינוי משמעותי בתמ"א 38. לא עוד פרויקט מורכב ובלתי אפשרי, אלא פרויקט נגיש, רווחי, פשוט ונוח לכל במבנה במדינת ישראל. עם זאת, כמו כל פרויקט, מומלץ מאוד להכיר את כל חלקיו ברמת בקיאות גבוהה.

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי

שם ושם משפחה *

מספר טלפון *

נושא הפנייה




פרטי יצירת קשר:

שד שאול מלך 8, תל אביב

בית אמות משפט (קומה 8)

טל'  03-6001112


לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112


מידע חשוב נוסף