תמ"א 38 - המדריך המעשי המקצועי בישראל

מימוש זכויות – תמ"א 38

מאת: עו"ד גל בורשטיין

מימוש זכויות - מבוא

פרויקט תמ"א 38 מטרתו חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אך דיירים שיבקשו לחזק את מבנה המגורים שלהם זכאים לזכויות בנייה מהם יוכלו לצאת מורווחים ונשכרים אם יידעו לנהל נכון את הפרוייקט.

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 מתאימה למימוש בבניינים אשר קיבלו היתר בנייה לפני יום 1.1.1980 ואשר גובהם 3 קומות ומעלה.

תמ"א 38 הוא פרויקט אשר משלב בין חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה צפויות לבין שיפוץ ושיפור המבנה. במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר אשר ניתן לממשו בבניית בממ"ד לכל יחידת דיור או בבניית מקלט אחד משותף לכל הדיירים.

המטרות העיקריות של תמ"א 38 הן:

א. קביעת הסדר לעניין שיפוץ וחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה .

ב. קביעת הנחיות מסודרות לחיזוק מבנים ושיפור עמידתם בפני רעידת אדמה צפויה בישראל.

ג. עידוד ביצוע עבודות חיזוק במבנים ישנים תוך שימוש במתן אישורים לתופסות בנייה.

מימוש זכויות בתמ"א 38

מימוש זכויות בתמ"א 38 מאפשרות לדיירי הבניין לבחור האם להוסיף למבנה הקיימים קומת מגורים נוספת ולבנות בה יחידת דיור חדשה או מנגד, לסגור קומת עמודים ולהפוך אותה ליחידות דיור החדשות.

הוראות תמ"א 38 קובעות כי בכדי להביא למימוש זכויות אשר מוענקות לדיירם בגדר הפרויקט, יש להחליט על צורת פעילות משותפת בין דיירי הבניין:

א. מימוש זכויות באופן עצמאי: דיירי הבניין יוכלו להגיש בקשה להיתר הבנייה באופן עצמאי לוועדה המקומית אליה יצרפו את תוכניות תמ"א 38 שלהם.

הדיירים באמצעות וועד הבית הם אלו שמבצעים את פרויקט תמ"א 38 בעצמם. כל דייר משקיע את חלקו בסכום הכולל אשר יוחזר לו כשיסתיים הפרויקט והדירות הנוספות הנבנות ימכרו, או מאידך יזכה להגדלת שטח דירתו.

היתרון באפשרות זו היא שוועד הבית הוא שידאג למקסום מימוש הזכויות המגיעות לדיירים.

ב. מימוש זכויות ע"י קבלן או חברת בניה: דיירי הבניין יוכלו לפנות לחברה קבלנית, פרטית, או לשכור את שירותיו של קבלן בניין, אשר יבצעו למענם את ההליך כולו הכולל את חיזוק המבנה ושיפוצו וכל זאת בתמורה לקבלת זכויות הבנייה ליחידות דיור חדשות אשר מכירתן תממן את כל הוצאות הבנייה של החברה הקבלנית\הקבלן.

החיסרון ביתרון זה הוא כי יש לעקוב ולבדוק את עבודת החברה\הקבלן כדי שלא ייווצר מצב בו יפגעו זכויות בעלי הדירות.

קריאה נוספת:

- 10 צעדים לשידרוג הבניין באמצעות תמ"א 38 – ידיעה שפורסמה בYNET >>

תוצאת מימוש זכויות לדיירי הבניין

תמ"א 38 מציעה תמריצים לדיירי בניינים אשר יגיעו למצב של מימוש זכויות ויבחרו להיות חלק מן הפרויקט.

תמ"א 38 מציעה לדיירם אפשרות לשתי תוספות בנייה:

א. הוספות יחידות דיור: יכול להתבצע באופן של סגירת קומת עמודים או בניה של קומה נוספת על גג המבנה. יחידות דיור אלו ימכרו והכסף יועבר לקבלן המבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ.

ב. הרחבת יחידת דיור קיימת: מאפשרת את הגדלת שטח הדירה ואת הגדלת ערך הדירה.

מימוש זכויות אלו שמציעה תמ"א 38 יכולות להתבצע גם יחד.

מימוש זכויות פרויקט תמ"א 38 הוא טוב לדיירים היות והם לא צריכים להוציא את הכסף תמורת השיפוץ מכיסם הפרטי ויש לזכור כי הפרויקט הוא פרויקט אשר כרוכות בו הוצאות כלכליות גדולות.

כמו כן מימוש זכויות הוא פרויקט מסובך אשר טומן בחובו התקשרות עם גופים רבים תוך קבלת היתרי בניה והתקשרויות עם קבלני בנייה - ועל כן התקשרות חד פעמית עם חברת בנייה תחסוך את ההתעסקות הבירוקרטית ותביא למימוש זכויות מלא.

לסיום, נדגיש כי מימוש זכויות בפרויקט תמ"א 38 מצריך ליווי משפטי צמוד וחשוב לא לעשותו בלי לקבל ייעוץ זה, שהרי רק בצורה שכזו יוכלו דיירי הבניין לשמור על זכויותיהם ורכושם. 

*לייעוץ מקוון ברשת בנוגע לתמא 38: פורום תמ"א 38>>