לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

חמשת השלבים למימוש תמ"א 38 הלכה למעשה

יש לך שאלה משפטית בנושא? שאל אותנו בפורום תמ"א 38

שלב א: בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש לפי תמ"א 38

במדינת ישראל, קיימים מבנים רבים אשר אינם בבעלות מלאה, חלקם בחכירה ממושכת, חלקם בדמי מפתח וחלקם מוחזקות בדרכים אחרות, אשר לא נדון בהם בשל קוצר היריעה. סוג הזכות בנכס שברשות בעלי הדירות, הינו משמעותי למימוש תמ"א 38 במבנה ועלול לייצר סיכונים משפטיים אשר מתורגמים לכסף וזמן רב. כמו כן, יש לבדוק האם מבחינה תכנונית תמ"א 38 חל על הבניין. נציין כי ישנם מבנים שתמ"א 38 אינה חלה עליהם, כגון:

• בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן תמידי, לדוגמא: מחסנים.

• בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר.

• בניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.

• בניינים שנבנו לאחר שנת 1980.

בסיום שלב זה, באם עומד הבניין בקריטריונים אלו, יוכל וועד הבית לשפץ ולחדש הבניין במסגרת תמ"א 38, וזאת בכפוף לאישור הוועדה המקומית המאשרת.

שלב ב: ישיבה ראשונה – כינוס כלל הדיירים על ידי וועד הבית, הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הדירות.

שלב זה הוא קריטי ומשמעותי, ובו לראשונה מתאגדים דיירי הבניין ומקבלים את המידע הראשוני בדבר האפשרויות הקיימות במסגרת תמ"א 38. רצוי מאוד, כי את הצגת הדברים בשלב זה, יעשה גורם ניטרלי ומקצועי שאינו בעל אינטרס כלכלי בייזום הפרויקט. בדרך כלל, זו הפעם הראשונה שבה הדיירים נחשפים לתמ"א 38 ולוקח זמן להסביר באופן מפורט במה מדובר. זהו השלב שבו עולות החששות והשאלות בדבר אופן מימוש תמ"א 38 באופן מעשי.

עצם כינוס הישיבה הראשונה מעיד על רצינות ראשונית של וועד הבית ושל הדיירים. אנו מציעים, בדרך כלל, כי איש מקצוע מתחום המשפט יציג את הסיכויים ובעיקר את הסיכונים הקיימים כאשר באים לממש את הזכויות לפי תמ"א 38.

הפגישה צריכה להיות תכליתית. תכליתה של הפגישה היא לראות האם ישנו רוב של דיירים התומך במהלך של ייזום לפי תמ"א 38 אם לאו. על פי רוב, ישנה תמיכת רוב או כל הדיירים שכן מדובר בעסקה כדאית מאוד לכל דייר ודייר. יחד עם זאת, אין זה השלב שבו ניתן להתקדם באופן מעשי ולהתקשר בהסכמים מחייבים.

מטרת הפגישה הנה רק לייצר הסכמה של הדיירים כי יופנו אליהם שניים או שלושה יזמים, בעלי מוניטין, אשר יציגו את הצעותיהם בפני הדיירים על מנת שיהיה ניתן להתרשם ממספר הצעות.

שלב ג: ישיבה שניה – הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג של גורם מוסכם שינהל מו"מ מול היזמים לצורך התקשרות

כאמור, ישיבה זאת כבר נקבעת במעמד של שניים או שלשה יזמים בעלי שם. לכל יזם ניתנת חצי שעה להציג את עצמו ואת הצעותיו. זוהי רק הצגה ראשונית לצורך התרשמות בלבד. בשלב זה, הדיירים כבר מודעים למהות תמ"א 38 והם יודעים לשאול חלק מהשאלות הנכונות.

החלק החשוב של הישיבה הוא דווקא חלקה השני, לאחר צאת היזמים. בדרך כלל בשלב זה, ישנן דעות שונות לכאן ולכאן וחשוב כי הדיירים יסכימו בשלב זה לניהול של משא ומתן מקצועי עם היזמים השונים על מנת למקסם את רווחיהם מהפרויקט.

ככל שהדיירים השכילו להגיע להבנות על ייצוג משותף במסגרת המשא ומתן ויצאו מאותה הפגישה כאשר הם מסמכים גורם מקצועי שיטפל בנושא מטעמם כך מגדילים הם את סיכוייהם לממש באופן מעשי את תמ"א 38 באופן מהיר ואפקטיבי ולא להיגרר עם סוגיה זו במשך שנים.

זו בעצם הישיבה הקריטית ביותר בשלב מימוש תמ"א 38 שכן החלטה מתאימה ומתן "אור ירוק" משמעותן כמעט תמיד תהא הצלחה במימוש פרויקט תמ"א 38 לבניין בעוד שאי יכולת לקבל החלטה משמעותו כי הבניין כנראה לא יוכל לממש את תמ"א 38.

שלב ד: ניהול המו"מ מול היזמים, בחירת היזם המתאים וניהול מו"מ משפטי לניסוח הסכם התקשרות

שלב זה כבר מצריך ידע מקצועי, ניסיון ומיומנות. בחירת יזם מצריכה מחקר יסודי והכירות מעמיקה עם היזמים השונים. מיום הכרזת תמ"א 38 הוקמו חברות רבות אשר מטרתן לייצר רווחים ע"י ביצוע עבודות חיזוק לבנייני מגורים. חלק מחברות אלו הן חברות של יזמים וותיקים בעלי ניסיון המסוגלים להעמיד בטחונות כספיים ראויים וחלקן הוקמו ללא ניסיון, משאבים ורישומים מתאימים ("חאפרים").

להלן מספר פרמטרים בהם אנו מתחשבים, בין היתר, כאשר אנו באים לבחור יזם לביצוע עבודה לפי תמ"א 38:

• רישום הקבלן בפנקס הקבלנים.

• ניסיון, בעיקר בפרויקט תמ"א 38 שביצע בעבר, אנו ממליצים לגשת לבניין ששופץ ולשאול את הדיירים על הבעיות שהתעוררו עם הקבלן ולחילופין אלמנטים שהם מרוצים מהם מבחירת הקבלן.

• בטחונות.

• איכות חומרי העבודה איתם עובד הקבלן.

• קיום תוכניות מפורטות (בד"כ עם הדמיה של הבניין המחודש).

• לוחות זמנים ריאליים.

• ביטוחים.

סופו של התהליך הינו בשיפור מתמיד של היזמים השונים שרוצים להתקשר בפרויקט. בשלב זה, ניתן כבר לדעת מיהו היזם שהכי מתאים לביצוע העבודה לפי תמ"א 38. יודגש, כי לא תמיד תהא זו ההצעה הטובה ביותר מבחינה כספית לעיתים יהא עדיף להתקשר עם יזם שנותן הצעה קצת פחות אטרקטיבית, ובלבד שאנו יודעים כי מדובר ביזם בעל מוניטין ובעל יציבות פיננסית מוכחת. אך כל מקרה צריך להיבחן לגופו ואין בניין אחד דומה למשנהו.

לאחר בחירת היזם (בשיתוף ועד הבית), נערך משא ומתן בקשר להתקשרות בהסכם משפטי מחייב. זה שלב הכרחי, חשוב ביותר והוא כולו מקצועי. על פי רוב, כיוון ששני הצדדים מעוניינים להתקשר בהסכם, מוצאים את הנוסחות המשותפות להגיע להסדר. יודגש, כי יש חשיבות אדירה למתן בטחונות ראויים לדיירים שבעצם מכניסים לבניין גורם נוסף ויש לוודא בכל הדרכים כי התקשרות זו מבוצעת בזהירות הנדרשת. להלן יוצגו חלק קטן מן השיקולים אותם יש לשקול ולהעלות במהלך המשא ומתן עם היזם:

• יש להתנות את העסקה בקבלת היתר הבניה מהוועדה.

• פירוט של פעולות הקבלן לפרוטות וללא השארת מושגים "סתומים" ולא ברורים – כגון  התחייבות לרהיטים מהודרים בלובי המחודש.

• טיב החומרים לשימוש.

• לוחות זמנים.

• זכויות על הגג החדש.

• יצירת תנאים סבירים למחיה במהלך העבודה (דוג' עבודה בין 8:00-14:00).

• שימור תנאים (לווין, דודי שמש, מזגנים, מרזבים ועוד) על חשבון היזם.

• החלטה כי סוגיות הרישום יהיו באחריות היזם.

זהו שלב ארוך ואף מייגע בו יוחלפו טיוטות רבות וזמן רב יושקע. עם זאת, בסיום שלב זה ייחתם  חוזה והיזם יוכל להתחיל לפעול במסגרת הפרויקט.

שלב ה: חתימת הדיירים על הסכם משפטי מחייב מול הקבלן הנבחר

זהו השלב החגיגי שבו הלכה למעשה הבניין יכנס לתהליך של ביצוע העבודות בפועל. בניין שיפעל לפי חמשת השלבים שמוצגים כאן יוכל לממש בסבירות גבוהה את השיפוץ בהתאם לתמ"א 38 בבניין.

מיד לאחר החתימה, בלוחות זמנים קצרים, היזם צריך להגיש תוכניות בניה מפורטות לוועדה המקומית ולדאוג להוצאתו של היתר בניה כדין.

לבניין שהצליח להגיע לשלב זה מגיע – מזל טוב!

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי

שם ושם משפחה *

מספר טלפון *

נושא הפנייה




פרטי יצירת קשר:

שד שאול מלך 8, תל אביב

בית אמות משפט (קומה 8)

טל'  03-6001112


לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112


מידע חשוב נוסף