לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112

אתגרים מרכזיים למימוש תמ"א 38 והדרכים לפתרונות אפשריים

יש לך שאלה משפטית בנושא? שאל אותנו בפורום תמ"א 38

תמ"א 38, על פניה, מהווה פתרון רווחי לכל משתתפי העסקה. מחד, בעלי הדירות מחזקים את ביתם ומגדילים את שווי נכסיהם באופן משמעותי ובתקופת זמן קצרה. מנגד, היזם מקבל תמורה בעלת ערך משמעותי, זכויות הבנייה, אותה הוא יכול לתרגם לרווח יזמי משמעותי.

יחד עם זאת, עד שנת 2009, 4 שנים מיום החלת התוכנית, יצאו לפועל מספר מצומצם ביותר של פרויקטים בהתאם לתמ"א 38. עובדה זאת נובעת מקשיים, רבים ביישום התוכנית. בפרק זה נציג חלק מהבעיות המרכזיות שעלו מניסיון השנים ואת דרכי ההתמודדות עימם. בנוסף יוצגו ניגודי האינטרסים הברורים שעומדים בין בעל הדירה ליזם.

למרות סכומי הכסף הגדולים והתמריץ הכלכלי אשר מעניקה תמ"א 38 לא תמיד מספק על מנת לממן את החיזוק. התמריצים האמורים, כוללים את זכויות הבניה והטבות מס שונות. כאמור, התוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, אך מאחר ומדובר בפרויקט מורכב וחדש, עלויותיו אינן ברורות לחלוטין ומשתנות מאזור לאזור. כמו כן, הרווחים הצפויים ליזם ממכירת הדירות שאותם יבנה על גג המבנה, גם כן משתנים מאוד בהתאם לאזור המבנה בארץ. כלומר, יזם אשר לוקח על עצמו פרויקט מסוג תמ"א 38, אינו יודע לפרט את העלויות השונות בביטחון גבוה ונכנס למעשה לפרויקט בסיכון גבוה. אי ודאות בהיבט עלויות הבניה בשילוב עם תמריצים שאינם מספקים את היזמים, היוו את אחד הגורמים המרכזיים לכישלון בביצוע תמ"א 38 עד כה ולבעיות התקשרות בין יזמים לבעלי דירות.

הממשלה והגופים המבצעים השונים הבינו כי עליהם למצוא פיתרונות לבעיה זו. בין היתר, התקינו תקנות שונות ואף הוסיפו לחוק סעיפים שיאפשרו להקל על חוסר הוודאות הכלכלית המתוארת לעיל. בקיצור נמרץ אפשר לציין כי הוחלט שבהיבט המיסוי יופחתו ולעיתים יבוטלו לחלוטין מיסים והיטלים שונים אשר השפיעו מאוד על כדאיות העסקה מהבחינה היזמית.
כך למשל, ביום 29 לנובמבר 2007 נכנס לתוקף חוק "עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה". החוק קבע הנחות משמעותיות באגרות ובהיטלי השבחה עבור מבנים אשר עוברים שיפוץ בהתאם לתמ"א 38.

ביום 26/02/08 התקבל בכנסת תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח/רכישה) תיקון מספר 62– הוראת שעה, תשס"ח-2008. התיקון הוסיף את פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. בתיקון ניתן למצוא תנאים אשר יעמידו למשתתפי פרויקט תמ"א 38 פטור ממס שבח בעסקאות עפ"י תמ"א 38. ההטבות כוללות פטור מתשלום מס שבח בתנאי שהתמורה למכירת זכויות הבניה ניתנת בשירותי בניה, על פי תוכנית החיזוק וכן בוצע בפועל החיזוק על פי הוראות התוכנית. אולם, במידה והתמורה לזכויות הבניה תינתן באמצעים אחרים, לדוגמא כסף מזומן, לא יינתן פתור והתמורה תחויב במיסים על פי החוק.

תיקון חוק התכנון והבניה – במסגרת התיקון הוענקו פטורים/הקלות מהיטל השבחה בהתאם למקום המגורים עד לרמה של 90% פטור. רמת הדירוג בפטור מתבצעת על פי קריטריונים שונים – סכנת רעידת אדמה, פריפריה ועוד. לדעתנו, ההקלות המתוארות לעיל בשילוב עם הניסיון המצטבר של היזמים בתחום מעניק, בשלב זה, ביטחון כלכלי מספק על מנת לבצע פרויקטים במסגרת תמ"א 38.

בעיה נוספת שעלתה בעבר הייתה כרוכה בהסכמת כל בעלי הדירות.

היבט ההסכמה הנדרשת מבעלי הזכויות במבנה טרפד פרויקטים רבים. שכנים "סרבנים" או "בעייתיים", גורמים לחוסר יכולת לממש את תמ"א 38 והקשו על היכולת של היזמים להתקשר בהסכמים. יש לזכור, כי נכסו של אדם הוא זכות "מקודשת" במשפט ואין לפגוע בנכס או לאלצו לעבור שינוי שבעליו אינו מעוניין בו.

גם לבעיה זו נמצא פיתרון. הממשלה והכנסת, בתיקון חוק המקרקעין הורידו את סף ההסכמה החדש הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38. למעשה התיקון מאפשר לבצע את הפרויקט בהסכמת שני שליש מבעלי הדירות בלבד, באישור המפקח על המקרקעין באזור המגורים. תיקון החוק מסיר מכשול נוסף בדרך לביצוע הפרויקט.

עו"ד אילן הלוי (45), בוגר תואר ראשון ושני מאוניברסיטת ת"א. עוסק בתחום הנדל"ן מאז שנת 1987, בעל ניסיון רב בתחום התמ"א 38, וכן בעל ניסיון מקצועי רב כמנהל בגופים משמעותיים בתחום הנדל"ן.

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי





אין באמור לעיל ובאתר תמ"א 38 משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר תמה 38 לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר תמ"א 38 עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אילן הלוי

שם ושם משפחה *

מספר טלפון *

נושא הפנייה




פרטי יצירת קשר:

שד שאול מלך 8, תל אביב

בית אמות משפט (קומה 8)

טל'  03-6001112


לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
03-6001112


מידע חשוב נוסף